城市选择的策略幻灯片.pptVIP

第二部分、对于非核心城市的发展策略 对于已进入/计划进入的7个非核心城市的策略 1、7个非核心城市是集团利润的重要来源 2、大力提高在核心城市的市场地位，在未来5年之内，成为当地市场 的第一集团，确立规模优势。 对于未进入的非核心城市的策略 方法：对可能进入的非核心城市进行筛选。 筛选标准：同时在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标（2000年）排名前20名的城市中，集团尚未考虑进入的城市 。 筛选结果：杭州、福州、青岛 有潜力城市 宁波（均价未达标） 无锡（均价未达标） 苏州（均价未达标） 厦门（人口未达标） 备注 1、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、福州、厦门外基本覆盖 2、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因： 西安：人均GDP排在第30位，销售额排在第27位 重庆：人均GDP排在第35位 郑州：人均可支配收入排在第25位，人均GDP排在第 位 济南：商品房销售量排在第23位，商品房销售额排在第23位 但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入和购房需求是很大的，其销售额及销售量2000年分别位列第5和第9位，证明市场发展空间很大，万科应重点考虑 对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核： l?城市本身地位与辐射力 ?当地房地产市场的的活跃程度 ?当地政府的欢迎与重视程度 l??集团本身的管理跨度和资源支持 一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。 第三部分、对于集团城市选择的建议 1、在市场进入新一轮增长期、竞争对手制定扩张计划的同时，万科面临的首要问题是在市场份额、收入、盈利能力上的扩张。 2、集团在城市的选择上不应只追求扩大城市的覆盖面，而应考虑适当加强对核心城市的资源投入，业务发展重心向核心城市倾斜，通过迅速提高核心城市的市场份额以确立集团在全国的领先地位。 3、通过以核心城市为中心，辅以非核心城市，形成城市线的组合，以分散集团的经营风险。 4、通过在已有城市加强土地储备，扩大供销能力，可更经济地摊低管理费用和品牌投入。 本集团经营业绩令人鼓舞，集团在2000年营业额达38.73亿元，比上年增长32.99%；利润首次突破3亿元，较上年增长31.46%；每股收益达0.48元。末期股息为每股人民币0.18元，显示出集团在过去的一年经营的稳健性和良好的成长性。 2000年，集团房地产净利润来自：深圳、上海、沈阳、大连、天津，其中深圳占49%。 城市选择策略的思考 集团企划部 2001年4月20日 介绍提纲 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 1、对于全国市场周期的判断 全国人均GDP增长趋势（85年-2000年） 99年出现拐点，预示 经济进入新一轮快速增长期 全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年） 99年增速加快，成为国民经济的重要产业 单位：美元 单位：亿元 全国商品住宅销售量（86年-2000年） 单位：万平方米 全国商品住宅均价走势力（91年-2000年） 单位：元/平方米 98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。 万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。 小结： 2、集团已进入/计划进入城市的各项 经济指标的分析 第一部分 说明：在以下部分的比较中出现的定义释意： 核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经 济指标的排名均占据前4位 。 6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈 阳、成都6城市。 11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。 市区人口指标比较 2000年国民生产总值（GDP)指标比较 对全国GDP增长的贡献率 核心城市 22% 6城市 23% 11城市 36% 核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。 99-2000年人均GDP指标比较 11.8% 9.7% 10.7% 5.5% 核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48