尚城大型楼盘推广营销方案.docVIP

目 录 1.项目分析 2 1.1项目主要的核心卖点 2 1.2项目立地分析 2 1.3 SWOT分析 3 1.4 根据SWOT分析编制分析图标如下： 5 2.目标客户分析 5 2.1目标客户细分 5 2.2目标客户群特征 6 2.3目标市场区域范围界定 7 2.4 目标客户群锁定 8 3.项目营销战略选择 8 3.1、低成本领导市场 8 3.2、市场聚焦 9 3.3、品牌建设战略 9 4.入市时机及销售前提 12 4.1入市时机的选择 12 4.2内部认购前提条件 13 4.3正式开盘销售前提条件 13 5.价格策略与销售控制 15 5.1定价策略 15 5.2定价原则 15 5.3住宅价格定位 16 5.4项目销售控制 16 5.4.1项目销售控制 16 5.4.2销速控制 19 5.4.3推售博弈控制 20 6.销售阶段及活动安排 21 6.1销售五个阶段划分： 21 6.2各销售阶段活动安排 21 7、项目包装 26 7.１售楼部及会所 26 7.２样板房 26 7.３园林实景展示 27 7.４围墙 27 7.５工程形象 27 7.６人的包装 27 7.７高尔夫车 28 尚城一期推广计划 1.项目分析 1.1项目主要的核心卖点 地理位置优越： 项目位于中山市孙文东路，北临金记大酒楼；南面临近濠头中学，项目所在区块地处中山成熟的高档住宅区——东区； 周边条件成熟： 周边生活配套基本齐备，邻近万佳百货、金记酒楼等百货、食肆，周边还有市中心小学、东区中学、濠头中学等学校配套； 交通十分便捷： 本项目紧邻贯穿中山、开发区的交通大动脉——孙文东路，项目交通无论现在还是将来都十分便捷； 项目规模大： 项目占地面积300多亩，其中一期推出面积约6万平方米，在当地将成为规模最大的楼盘； 真正意义的住宅社区楼盘： 濠头片区楼盘开发缺乏规模开发，且楼盘品质较低还停留在“第一代住宅”，本项目将会引导整个市场的居住理念，无论从规划、建筑、绿化、配套都是领先当地市场，本项目将成为当地的“新一代住宅”必定成为市场关注的焦点； 开发商品牌好： 开发商实力雄厚，社会效应、品牌效应良好。 1.2项目立地分析 1.2.1立地分析： 项目位置： 本项目位于中山城乡结合部——濠头，交通便利，紧邻中山成熟高档次的住宅区东区。 产品形态：一期以多层为主，部分小高层 小区规模：占地300多亩，一期推出6万平方米，townhouse。 工程进度：已动工，计划于05年4月中旬部分封顶。 1.2.2一期住宅户型表及配比： 建筑形态 类型 户型 面积（㎡） 套数 占比 小高层 四房 四房二厅二卫 134.11 141 42.70% 四房二厅二卫 122.23 四房二厅二卫 121.83 多层 三房 三房二厅二卫 117.49 560 43.60% 三房二厅二卫 114.90 三房二厅二卫 98.73 小三房 三房二厅二卫 97.98 55 11.3% 三房二厅二卫 97.22 三房二厅二卫 89.38 Townhouse - - 12 2.4% 合计 768 100% 1.3 SWOT分析 1）优势 ： 地处五马峰山下，空气清新，自然条件优越； 地处未来规划发展的五马峰体育公园，发展潜力大； 比邻中山高档次住宅区—东区，有望成为高档住宅的延伸区； 规模大，300多亩，在当地将成为规模最大的楼盘，较易形成规模效应。 本项目紧邻贯穿中山城区、开发区的交通大动脉——孙文东路，项目交通无论现在还是将来都十分便捷； 濠头片区开发楼盘较少，且楼盘品质较低还停留在“第一代住宅”，本项目将会引导整个市场的居住理念，无论从规划、建筑产品、景观绿化、小区配套都是领先当地市场，本项目将成为中山东部的 “新一代住宅”； 2）劣势 ： 城区及开发区消费者对濠头居住环境的认可度有待提升； 项目位于张家边与东区之间，商气、人气缺乏，难以汇聚人气 张家边片区的城市配套、居住环境比较优越，房地产市场趋于成熟，分流了部分潜在目标客户； 房地产开发公司是一个全国性品牌公司，但在中山的知名度较低，地产品牌建立需要一个过程； 3）机会： 中山经济持续、稳定、快速、健康发展，为项目的成功奠定了良好的基础； 住宅部分，濠头片区尚未出现高档的居住小区，项目的开发将填空这一空白； 市民可支配收入增长，房地产市场开始进一步升温； 中山整体的市政规划是向东发展，项目升值潜力大。 4）、危险点： 居民消费观念和消费理念有待进一步提高； 张家边与城区楼盘抢客严重； 1.4 根据SWOT分析编制分析图标如下： 2.目标客户分析 2.1目标客户细分 1）、个体与私企小老板 该群体基本有固定的住房，有较强的经济实力，对生活质量要求比较高，他们有较为清晰