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市场分析报告 一、西安楼市经过“小阳春”后逐步迈进平稳期 可以说在中央保增长扩内需调结构的总体要求下，新的房地产政策导向已经明确，即鼓励支持住房消费，激活房地产市场发展。西安楼市经过一年多的调整，今年元旦应该说是开了一个好头，接下来3月份走向了一个小高潮，开发商的楼盘促销开始收缩战线，部分楼盘出现提价势头，导致4月的销售量并不理想，因为刚性需求在前三个月得到了有效释放，在开发商一边大打折下，一边又提价的形式下消费者更加迷茫，但是看房客量大大提高，出手的人却不多，持币观望的情绪变浓直接影响到五一黄金的销售。但是刚进入五月市场还难以判断，市场是否真正回暖在五月中下旬到六月才能显现出来。 全市四月各周的情况： 从上面可以看出销量是成下滑趋势的，最高销量为1770套，最低销售套数为1572套。成交均价都在4400元/平米以上，基本上于三月成交均价持平。 截止4月30日全市可售总套数?12.3万套，可售总面积?2664.8万平米，可见市场供应充足，存量很大。 全市商品房成交均价与成交套数走势图： 各区情况比较： 从上图可以看出各区的表现为：城内仍然为商铺、住宅的抢手区域，这是和该区域可开发的土地越来越少有着密切的关系。城南和高新在住宅和写字间、商铺上都处于领先位置，别墅上城南和长安以及高新都表现不俗。目前从区域上来看，城南和高新仍是置业者看好的两大区域，其成交均价也都高于全市平均水平。 城南： 2009年月份城南区各物业在售价格依次为：普通住宅类4608元/平方米；商用房10141元/平方米；写字楼5387元/平方米；别墅类8487元/平方米。城南凭借其浓郁的居住氛围和教育配套等，成为众多西安置业者的首选城区，本月城南商品房销量299972平方米，环比增长99.84%，为全市商品房环比增长首位，占全市商品房市场份额的31.95% 2009年月份城内区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5204元/平方米，商服用房类13389元/平方米，写字楼5801元/平方米，别墅类5656元/平方米。受到土地资源稀缺的影响，城内目前可售商品房项目为全市最少，主要为小户型普通住宅以及商服用房项目为主，价格受到西安钻石商圈——钟楼商圈的影响，普通住宅及商服用房价格均为全市首位。 2009年月份城北区各类物业在售价格依次为：普通住宅类3811元/平方米，商服用房类6389元/平方米，写字楼5031元/平方米，别墅类5524元/平方米。本月城北区普通住宅在售价格走势提升，主要受益于城北综合环境明显向好。但由于本月城北新房源推出较少，主要以消化剩余房源为主因此本月城北普通住宅销量表现一般，普通住宅成交量环比增长率仅为22.42%。 2009年月份城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类在售均价为3939元/平方米，商服用房类物业为7165元/平方米，写字楼类为5064元/平方米，别墅类物业均价为5603元/平方米。城东区本月普通住宅在售均价变动幅度同样较为明显，买方市场需求加强，卖方市场虽然部分项目回应性提升价格，但多数在售项目尤其是二环外项目目前仍然以价格的优惠换取销量的增长。 2009年月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3884元/平方米，商服用房类6997元/平方米，写字楼4604元/平方米，别墅类4671元/平方米。本月城西区普通住宅在售价格环比增长幅度为全市首位，主要是因为城西区普通住宅类物业受局部区域环境影响明显，但受临近区域辐射价格差距较大，临近高新区域密集开发的各项目本月价格的提升在一定程度上对于提升城西整体价格作用显著。 2009年月份西高新区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类4559元/平方米，商服用房类8974元/平方米，写字楼类均价为5801元/平方米，别墅类为6757元/平方米。高新区各物业在售均价变动较为明显，市场整体水平拉近，低端物业水涨船高。在写字楼类物业方面，区域商务环境成熟化程度不断提升，写字楼市场发展领先于全市其他区域。容积率 建筑密度 绿地率 CB3-1-1 东二环北延伸线以东,欧亚大道以北,欧亚一路以南,东二环北延伸线以东 42007.3 商业（汽车4S店） 40 ≤1.0 ≤40％ ≥35％ CB1-1-3 浐灞大道以南,浐河滨河东路以东,规划路以北 46959.3 商业金融 40 1.0—1.5 ≤20％ ≥40％ WY9-4-152 未央区渭滨街39号 2900.1 住宅 70 ≤8.46 ≤30.9% ≥42% 21279.9 工业 50 0.63 50% 20% HT01-（15）-8 15792.9 工业 50 1 35% 20% HT01-（15）-7 47413.6 工业 50 1 45% 20% HT01-（14）-3 11719.8 商业金融 40 1.1 50% 2