一品曲江教材课程.ppt

;项目全程研讨纲要;开 发 策 略 初 探;本案目的： Item aim 就项目开发定位进行深入研究 如何提升项目产品的市场竞争力？ 如何做别墅项目的营销和销售？ ; ;1;项目地块感受;项目地块感受;曲江 ——西安贵族板块 西安富人区;人文荟萃 生息宝地;·;每个国际都市圈的核心城市都有自己引以为荣的尊贵名宅区域。;国内富人区;富人板块的较量;曲江没有真正的高品质别墅;曲江没有真正的高品质别墅;曲江没有真正的高品质别墅;曲江春晓园、假日新嘉园;曲江佳园、风景佳园;曲江新开发项目;满足社会富裕阶层对稀缺资源的较多占有的欲望而定制的豪华住宅;镜鉴项目;镜鉴项目;镜鉴项目;即将入市的陶瓷别墅;亲爱的薇拉 容积率0.43;拥有网球场、室外游泳池、环形泳池和室内外连通休闲按摩池、设施完备的健美中心、人工温泉、壁球场、短式网球场、餐厅等。质量均达到国际标准，带来更高的生活参考标准。房型面积在250—460平方米，花园面积400—1000平方米。;以上热销别墅共性： 1、位于城区边缘或近郊； 2、容积率0.3—0.45； 3、都是城市第一居所； 4、建筑立面风格不奢华张扬，以休闲度假或平实型为主； 5、内部户型功能更加实用，更贴合业主生活方式； 6、景观多采用微地形处理方式。; ;都市别墅特点urban house;项目核心价值;核心价值定位;Urban house城市顶级居住理想;从汽车看别墅;形象定位;目标客户定位; 他们大都经历过社会动荡的洗礼（或多或少），而改革开放的时代正好是他们经历最旺盛、最有冲劲的时候。就是凭着这一股锐气，他们迎着改革开放的巨浪闯出了名堂，建立起自己的事业。但是期间的艰苦是难以名状的。;1.??大中型企业主 2.??经历复杂，眼界开阔 追求生活享受 追求高贵与高雅 投资实力强，眼光独到;产品定位;3; 凭什么要卖曲江最高的价格？ 怎样才能够卖到曲江最高的价格？ ;城市顶级物业的权重指标 第一权重: location section 地段与区位 第二权重: garden space 产品 第三其权重: theme service 配套与服务 第四权重: production price 价格;??积率：0.47 建筑密度：20.6% 栋 数：33栋 绿地率：51%;规划现状;产品力提升： 4字亮点 6个方面; 1.形 face 2.汤 spring 3.坡 brae 4.树 tree ;建议采用西班牙立面风格，增添城市第一居所的 休闲度假的风味。;目前最受欢迎的别墅风格:;;;;;;充分利用惠宾苑酒店温泉资源， 提炼“汤屋”独特亮点;;京龙花园的汤池：;利用项目自然高度及台坡地形，做出 “中地形”景观;;;;;移植成树，弥补自然景观， 造就“城市浓荫大宅”;红枫, 银杏, 香樟;购买成树 ;1、研究户型 2、优化规划 3、雕琢景观 4、酒店配套 5、注重细节 6、四新技术;研究户型;340平方;拥有财富，还要有这样的心境和时间， 培养一种优雅的嗜好，让生活中充满美好的事物;地下室——视听室;;地下室——健身室;空中院落; 脱去PRADA西服，踢掉BOSS皮鞋，做一回赤脚大仙，在自己的私家花园中收获绿意盎然的快乐！;开自己家的庭院，消磨午后的红茶;通过阳台可以看到风景; 适合北方的阳光花房;景观角度出发的规划思维： 通过错让、起伏等景观设计手段优化目前的总体规划布局； 尽量营造面水背坡，坐北朝南的风水上佳格局 满足别墅的私密性的同时，增加组团的交流可能。;利用现有高坡，采用 下挖、堆砌等手段塑造空间，;南水北坡 四平八稳;方寸腾挪： 散点布置：精心打造精致型小中心景观及主题； ——日式枯山水精雕细琢 中国苏式园林曲径通幽 小水景的充分应用 ;枯山水画龙点睛;围合小园，曲径通幽;院前一汪水，院后一道溪;水可以参与并乐在其中;;近水楼台先得月，与酒店一起享受得天独厚的真正酒店配套： 利用酒店资源，安装中央空