西铁南昌站已批核的物业发展项目的检讨-区议会.PDFVIP

2009 年 1 月 6 日會議 討論文件 深水埗區區議會 西鐵南昌站已批核的物業發展項目的檢討 目的 本文件旨在向議員介紹政府與香港鐵路有限公司(港鐵) 就西鐵南昌站已批核的物業發展項 目所進行的檢討及建議修 訂方案。 背景 2. 行政長官在 2007 至 08 年《施政報告》中公布，我們會 檢討西鐵南昌站和元朗站已批核的 上蓋物業發展項目，從而減 低有關物業項目的發展密度。發展局(在規劃署提供支援下)一 直都與香港鐵路有限公司(港鐵)緊密合作，檢討西鐵南昌站和 元朗站兩個已批核方案，以期減低有關物業項目的發展密度。 已批核方案 3. 西鐵南昌站的物業發展項目所在地帶，在西南九龍分區 計劃大綱草圖編號S/K20/21 上被劃為「綜合發展區」(見附件 一的用地位置圖)。最近期的總綱發展藍圖(申請編號A/ K20/82) 是在 2004 年 10 月 15 日獲城市規劃委員會(城規會)批准的(已 批核方案)。已批核方案包括在用地以北興建一排 10 座的高層 住宅大廈(主水平基準以上 179.7 米至 196.5 米)及 1 座高層寫 字樓(主水平基準以上 188.2 米)；另在用地以南興建一排 9 座 的低層住宅大廈(主水平基準以上 67.5 米)，這些物業均坐落 在 5 層高平台上，平台包括鐵路車站、公共交通交匯處、停車 場及商場(見附件二已批核方案的平面圖)。已批核方案涉及的 總樓面面積為 369 600 平方米，可提供 4 247 個住宅單位，總 地積比率為 8.0 倍。 -2- 檢討所考慮的基本因素 4. 港鐵與規劃署及其他相關的政府政策局和部門合作，進 行全面檢討，以期改善西鐵南昌站物業發展方案，達致下述主 要目標： (a) 減少整體的建築物體積、引入通風廊／景觀廊，並調整 樓宇排列，以增加附近建築物的空氣流通和改善景觀看 透度； (b) 提供休憩空間及採用其他城市設計措施如後退／階梯 式平台設計和提供「通風窗口」等，以改善居住環境的 質素； (c) 將鐵路上蓋物業的房屋供應維持在合理水平，以滿足社 會需要；鼓勵乘坐鐵路以改善路面交通擠塞情況及減少 環境污染，達致可持續發展的規劃理念；以及 (d) 在減低物業發展密度與善用有限的土地資源之間取得 平衡。 5. 為符合上述目標，我們已考慮了不同改善方案，當中亦 考慮到多方面因素，包括用地的特點、技術可行性及已建的項 目預備工程。我們已針對不同的技 術限制，探討可改善的空 間，制訂可推薦的修訂方案。 西鐵南昌站的建議修訂方案 6. 考慮到上文第 4 到 5 段的目標及因素，我們建議在已批 核方案中減少 1 座住宅大廈及 1 座寫字樓，所減少的樓面總面 積為 66 493 平方米(見附件二的建議修訂方案平面圖)。建議 修訂方案的主要改善措施摘述如下： -3- (a) 減少總樓面面積及地積 比率：整體總樓面面積減少 18%，由 369 600 平方米減至 303 107 平方米；地積比 率由 8 倍減至約 6.6 倍；住宅單位減少 926 個(由 4 247 個減至 3 321 個)，較已批核方案減少 22%； (b) 優化通風廊／景觀廊：減少兩座大樓後，在建築物之間 提供兩道寬約 28 米(在 1 座與 3 座之間)和 30 米(在 6 座與 8 座之間)的通風廊/景觀廊，高層住