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物业服务专题法律讲座 物业服务纠纷的主要类型 伴随着商品房市场的迅猛发展，物业服务纠纷也就随之产生,物业服务纠纷在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象 1、物业的维护与使用管理纠纷 2、物业服务标准纠纷 3、物业服务收费纠纷 4、人身损害纠纷 5、其他纠纷 物业管理纠纷形成的原因 1、是开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题; 2、是相关的法律规定不足; 3、是一些业主对物业付费的概念接受不了; 4、是业主的期望值过高; 5、是物业管理服务的质量有待于进一步的提高; 6、是对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。 需要了解的物业管理法规 1、《中华人民共和国物权法》 2、《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行，又于2007年6月8日修订。 3、《江苏省物业管理条例》 4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，2009年4月20日通过，同年10月1日施行 5、江苏省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》（2009年9月29日） 6、《物业服务收费管理办法》 中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部 2003年11月13日制定，自2004年1月1日起执行。 一、开发商“购房赠送前期物业费”承诺是否对物业公司有约束力 原告：某物业服务有限公司 被告：吴某 案情简介： 被告吴某与开发商于2003年5月签订商品房买卖契约，并于2004年10月入住小区。2005年11月，开发商与原告签订了《前期物业服务合同》，约定从2006年起由原告为花园小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积2.4元/平方米向业主计收。当原告向被告收取物业费时，被告以开发商当时承诺其免收两年物业服务费的期限尚未届满为由拒付。原、被告双方由引引发纠纷并诉至法院。 一、 双方诉辩意见： 原告认为：原告作为小区的物业服务企业，依约为小区提供了物业服务；被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，理应支付相关费用。 被告认为：开发商在售楼广告中明确承诺购房业主送年物业服务费。而原告是开发商聘请的物业服务企业，该承诺当然对原告具有法律约束力。因此被告可以免交截至2006年9月份的物业服务费。 一、 法院裁判意见： 法院经审理认为：开发商在售楼广告中关于免交物业服务费的承诺，仅对开发商具有法律约束力。原告虽然是开发商聘请的小区前期物业服务企业，但是，其与开发商并非同一民事主体，开发商的承诺对原告并不具有法律约束力。被告以开发商的承诺作为拒绝向原告支付物业服务费的理由缺乏法律依据。被告就开发商未能履行承诺的行为可另循法律途径解决。据此法院判决被告向原告支付拖欠的物业服务费和相应的滞纳金。 一、 律师提示： 1、合同相对性原理 2、物业服务企业与开发商在签订前期物业服务协议中应注意的问题 二、物业服务企业被解聘之后仍在小区提供物业服务的，业主应否交纳物业服务费 原告：某物业公司 被告：某小区业主陈某、张某 案情简介： 2005年6月1日，某小区业主委员会解除了与某物业公司签订的《物业管理服务合同》，经选聘由新的物业公司接管小区的物业管理。但某物业公司在合同解除后，并未撤出该小区，也未向小区业主委员会及新的物业公司办理移交手续，而是继续留在小区，并向被告等一部分不明真相的业主催收物业费。遭拒绝后，某物业公司向法院提出诉讼，要求两被告支付物业费并承担诉讼费。 二、 法院裁判意见： 法院经审理认为：原告与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》已经解除，原告与小区的业主委员会关于物业管理的权利、义务已经终止。依照合同法的有关规定，合同的权利义务终止后，当事人应当履行相应的义务，并遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，某物业服务公司应撤离该小区。而原告在合同解除后，仍然留在该小区，经多次通知仍未撤出，并向有关业主收取物业管理费，没有合同及法律依据。判决驳回原告的诉讼请求。 二、 法规提示： 最高院物业服务纠纷案件司法解释第10条规定： 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 三、业主家中被盗，物业公司是否应承担赔偿责任 原告：某小区业主李某 被告：某物业公司 案情简介： 2004年原告购买了某小区房产，并于同年5月办理了入住手续。2006年9月8日，