10-Chapter04-地籍管理修改版.pptVIP

2、任务 地籍管理具有鲜明的阶级性，它为维护和巩固土地制度服务。我国地籍管理的主要任务： 维护土地的社会主义公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益 促进土地的合理开发、利用 编制土地利用年度计划、土地利用总体规划 制定有关土地政策、法律等 提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息 4、地籍管理的原则 （1）地籍管理必须按国家规定的统一制度 （2）保证地籍资料的可靠性和精确性 （3）保证地籍工作的连续性 （4）保证地籍资料的完整性 第二节 土地调查 土地调查概述 地籍调查 土地利用现状调查 土地条件调查 三、土地利用现状调查 1、涵义 是以县为单位进行的，其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡（镇）、县（市）行政区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。 3、主要成果 （1）县、乡、村各类土地面积汇总表和各权属单位土地面积汇总表 （2）县、乡土地利用现状图 （3）县、乡土地边界接合图 （4）分幅土地权属界线图 （5）无争议权属界线的权属界线协议书和有争议权属界线的争议原由书 （6）县土地利用现状调查报告和乡土地利用现状调查说明书 四、土地条件调查 1、涵义 是指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。 第三节 土地分等定级与估价 一、土地分等定级概述 二、城市土地定级 三、农用地分等 四、土地估价 定级单元及其划分方法 土地价格：实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 影响因素： 1. 土地登记的概念 国家依据法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要行政管理制度。 3. 土地登记的分类 土地登记接登记的时间和任务不同，可分为初始登记和变更登记两种： 初始土地登记是指土地登记机关在同一时间里对一定范围（一般是县或市）的全部宗地的土地所有权及他项权利按照一定的法律程序进行普遍登记。因此，初始土地登记，又可称为第一次登记或土地总登记。 变更土地登记也称日常土地登记，是对已经进行初始土地登记的任一宗地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。变更土地登记具有经常性、及时性，以保证土地登记内容的现实性。 1. 土地统计的概念 利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项土地管理措施。 1. 地籍档案的概念 是指国家和地方各级土地管理部门及其所属事业单位在地籍管理工作过程（土地调查、土地分等定级估价、土地登记及土地统计）中直接形成的，具有保存、参考价值的文字、图表、磁带、磁盘等不同形式的历史记录。 地籍档案和地籍资料不一样。地籍资料是地籍档案的前身，地籍档案是地籍资料的归属。 一般因素 区域因素 个别因素 行政、人口、社会、经济、国际 繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制 面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限 作为区域因素考虑的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。 我国土地价格的主要类型： 1）反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价； 2）反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价； 3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价（也叫交易底价）； 4）反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价； 5）以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。 从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。 从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都