2013上海徐家汇商圈主要商业项目市调（含港汇广场专项调研精品.pptVIP

商业项目 商业类型 经营面积 (万平方） 销售额或租金收入（亿元） 备注 2007 单店排名 2008 单店排名 2009 单店排名 租金（平均） 港汇广场 购物中心 7 　 　 　 　 　 　 60元/平方*天 （B1层） 太平洋百货徐家汇店 百货 2.3 10 6 7.64 8 8.93 8 　 东方商厦徐家汇店 百货 3.2 13 3 15.05 4 15.31 5 　 汇金百货 百货 4 9.3 7 9.61 6 9.89 6 　 第六百货 百货 1.35 4.3 13 5.38 13 5.34 13 　 美罗城 购物中心 6.7 　 　 　 　 　 　 　 徐家汇商圈经营情况分析 * Strength 优势 Weakness 劣势 定位准确。港汇定位为中高档时尚的购物广场，与周边百货公司、专业市场错位经营，收到年轻白领的追捧。 地理位置优越，交通发达。周边轨道交通、公交非常发达，具有极强的易达性 物业设施先进，服务功能完备。为消费者提供了舒适、安全的购物环境。 业态多元化。购物、餐饮、娱乐、休闲多元化，满足顾客一站式消费的需求。 餐饮类的档次与整体定位有差距，以商务简餐为主。 设施已老化，日后维护成本加大。 Opportunity 机会 Threat 威胁 港汇日益成为知名品牌的聚集地，对于最求时尚的年轻人有着极强的吸引力。 港汇经过多年成功的经营，使其拥有丰富的品牌资源，品牌厂商与港汇合作的意愿强烈。 有限的空间，已容纳不了更多的品牌。 项目周边即将有新的商业地产项目启动，面积将超港汇，定位也在中高档，届时将对港汇形成较大的威胁。 港汇广场SWOT分析 * 案例借鉴： 1）地下一层引进Olé精品超市作为主力店吸引地铁人流，顶层引进大型娱乐设施永华电影城引导夜间消费。 2）办公区与商场的衔接上采用了地上步行街的形式，具有欧亚风情的围合式餐饮休闲广场为办公区商务人士提供了交流和消遣的户外空间，并由此将人流导入购物中心。 3）立体分离式交通组织动线，分别从地上、地下导入人流。地下人流由两部电梯直接导入中庭进行缓冲。 可借鉴分析 * 谢 谢！ * 主力品牌 主力品牌 主力品牌 美罗城简介 　　东京有潮流发源地“涩谷”，上海有年轻人之街“美罗城”，被誉为上海的潮人地标的美罗城在世博前夕启动开业以来最大规模的升级行动，对地下5000多平方米的黄金商铺进行大规模的调整，引进的日系精品；并对百脑汇启动升级调整，打造成以品牌专卖店为主的全国首家“新科技生活”旗舰店；同时外墙立面进行大规模翻新整修，用硕大的 LED广告屏取代传统的商铺店招。 美罗城 开业时间 1998年 总建面积 67000平方米 年租金 亿 楼层 共9层 主体定位 集购物、IT、餐饮、休闲一体 港汇广场项目情况介绍 4 港汇广场项目由美国凯里森设计事务所设计，统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体，专业上互相支持，外观上相互辉映。 项目名称 上海港汇广场 （Grand Gateway） 项目地址 上海市虹桥路1号（徐家汇商业中心） 项目开发 香港恒隆集团 商业运营 香港恒隆集团 物业类型 商业 写字楼 服务式公寓 分物业面积 70,000㎡ 134,000㎡ 85,000㎡ 租金 50-60元/ ㎡/天（底商） 8-11元/㎡/天 小业主 车库车位 1400个泊位，分地面一层和地下三层四个区域 交通条件 华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此，多达30条公交路线经过，四面八方的人流均可轻易到达 主题定位 集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种，主题品牌组合、一站式服务 消费者构成 写字楼里的白领和徐家汇地区的高雅人士 项目简介 设计点评 外部动线组织点评： 商场与办公楼出入口与出租车停靠设计良好地结合，通过对人流与这辆节点的安排，为商场正门创造了良好的展示条件 分物业之互动点评： 商场与办公楼入口完全独立，在内部留有通道，在提供便利性的同时又不会相互影响 商场设计点评： 内街的设计是亮点，规避了由于公寓一层不能完全作商业而导致人流不能环流的弊端，完善了一层的动线组织，同时营造出室外休闲的空间 办公人流 办公人流 商场人流 车流 商场人流 商场人流 * 室内动线 * 地铁连接方式点评 港汇广场有三条轨道线接泊:M1、M9、M11，作为三条轨道线路的交驳点，将承载巨大的人流量。 从与M1的连接看,地铁通道与项目轴心连接，采用对称型方式，设计两条从地铁大厅到地面层的扶梯和楼梯，通过控制扶梯的方式，避免人流流失，同时，通向商场的道路设计为大宽度的坡道，以广告营造出商业氛围，引导人流进入商场。 * 地下人流导入系统 主力店Olé精品超市位于地铁口相对的端部，起到组织