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土地增值税清算工作中的难点及其对策建议 来源：镇江市扬中地方税务局 时间：2011年11月18日 近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会直接对税收征管造成影响。 通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发项目的收入、成本、费用等方面进行的深入细致审核，发现并归纳了一些带有普遍性或特殊性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷。现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考。 一、转让销售收入明显不合理低价的确认与调整问题 对房地产企业的销售情况，我们在清算中进行了认真分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进行适当地调整。如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，若按照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者按照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进行调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法接受，考虑再三，因此我们在不违反政策最低原则底线的情况下，力求尝试，无限接近，此时可以按照下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）同时兼顾市价，两者因素综合考虑进行重新调整定价。 目前，税务部门为了避免税收流失，在进行土地增值税清算时需要界定销售收入特别是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正当理由而如何进行合理调整的情况。但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围？ 此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进行收入调整，也无具体操作办法。由此建议： 1、加强部门协作配合，信息共享。应充分利用财政、税务、建设、物价等相关部门掌握的信息，联合确定本地区范围内不同地段、不同类型、不同楼层、不同开发产品的最低销售价格，作为营业税、土地增值税、企业所得税与契税的最低计税依据，也以此为标准来衡量企业房产销售价格是否明显偏低。 2、何谓“正当理由”，有待明确并细化规定以利于基层操作执行。对于“正当理由”的范围，在执行过程中能否可以明确为以下理由：一是促销手段；二是商品质量有瑕疵；三是地理位置、采光和风水不佳；四是滞销压库影响资金周转；但这些标准也应根据房地产市场的变化及时进行合理调整，才能既避免税收流失，又保护纳税人合法权益不受损害。 二、有关出让金扣除问题 企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地折迁或平整等特殊原因，房地产企业欠国土部门的出让金，或者政府返还或补偿一部分款项的现象。欠交的出让金不得扣除，但是以后交了，又如何处理？此外出让金返还补贴的款项是应该作为补贴或返还计入收入总额还是应冲减土地成本？计算方法的不同直接将影响到最后土地增值税的应缴税款金额。 对于这类因征用土地而取得的返还或补偿款项，在清算土地增值税时应细化规定冲减房地产开发企业账面的土地成本，而不应作为补贴收入一次性计入企业收入总额，这样处理对于土地增值税清算影响很大。 三、有关建筑工程造价问题 建筑材料市场管理又比较混乱，现金交易居多，税务人员核实的难度很大，税务部门也没有足够的依据去调整。针对此种情况建议：在工程造价的核实方面应该引入中介机构审核机制，由税务部门委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为税务部门进行土地增值税清算的参考依据。对于房地产开发企业报送的相关成本资料不全或不实的，依照国税发［2006］187号文件规定，可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定部分开发成本的单位面积金额标准，具体办法由省级税务机关确定。 四、有关开发费用的确认问题 根据相关规定，对于房地产开发、销售过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出，有两种计算扣除的方法：一是开发费用＝允许扣除的利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%；二是开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10%。在实际清算过程中，这两种方法计算得出的结果经常存在差距。如该房地产开发公司利息支出160万，其他房地产开发费用为133万，但是按照纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许