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以长沙房地产中介分析市场存在的问题及对策研究 湖南大学土木工程学院2010级建筑工程四班二组集体撰稿 （小组成员：贾凡丁 张泽扬 孙仲泽 肖绍文） 引言 随着我国房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介服务机构数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介服务作为润滑剂推动着房地产市场向高效、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的促进作用。 长沙市房地产市场是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同时进行的，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房地产中介市场的发展，全市房地产中介服务机构不断增加，从业人员也越来越多。但是，在市场繁荣的同时也还存在一些不规范的中介行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。 本论文主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场的一些经验和教训，以长沙市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存在的问题和不规范行为为侧重点，了解长沙市房地产中介市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合长沙的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对长沙市房地产中介的健康发展有所帮助。 二、房地产中介市场概述 （一）相关概念介绍 房地产，是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中最基本的要素，同时又是社会活动中最基本的生活资料。 中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。随着房地产市场的不断发展，房地产中介市场也油然而生。房地产中介有广义和狭义之分，广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。本文所指的房地产中介就是狭义的房地产中介，即房地产中介是为房地产交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询类机构、房地产价格评估类机构、房地产经纪类机构等。 1、房地产咨询类机构 咨询类房地产中介机构主要是将房地产前期的市场调研服务、投资咨询服务、可行性研究与决策咨询服务、营销策划咨询服务，把提供信息咨询、战略咨询、管理咨询等作为其发展重点，根据客户对房地产市场、开发产品、开发公司内部管理等不同方面的要求，提供分阶段乃至全过程的咨询服务。 2、房地产价格评估类机构 房地产价格估计机构是指专业从事房地产评估的、具备相应房地产估计资质的专业组织，主要以提供各类房地产价格评估报告为服务内容，以收取评估费为主要收入来源，属于经济鉴证类中介机构，其业务范围包括：房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税评估；征地和房屋拆迁补偿估价；房地产分割、合并、纠纷、拍卖底价估价；企业各种经济活动中涉及的其他房地产价格评估等。 3、房地产经纪类机构 房地产经纪机构是专门从事各类房地产交易活动、具备相应房地产经纪资质的中介服务组织，其主要业务包括各类房地产的转让、出租、抵押，包括各类商品房代理销售、买卖、房屋租赁、房屋置换等专业性服务。 （二）房地产中介的作用 良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。具体而言，房地产中介主要有以下三方面作用： 1、提高专业化程度。房地产中介机构，如房地产居间服务机构、房地产评估、房地产策划、房地产营销代理等的产生都是市场细分的必然结果，也是我国房地产行业市场化发展的进一步要求。房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。而各类专业房地产中介机构能够凭借自身对市场的熟悉以及手中掌握的客户网络，可以为交易双方提供专业服务，为其节约时间及精力，从而降低了交易成本，提高了工作的效率。 2、优化供需匹配。在房地产种类中介服务机构中占绝大多数的是从事二手房买卖和出租的居间服务机构，这类房地产中介机构主要就是为交易双方提供专业化的信息与