我国房地产税收制度现状分析与策略.doc

一、我国房地产税收制度的特征 (一)房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分随着我国房地产业投资的增加， 在建面积和销 面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008 年的统计年鉴，2007年，我国中央税收收入总额为33547.9 亿元，第三产业税收收入共计12923.9 亿元， 而房地产税收为554.2亿元，占当年全国税收总收入的1.7%， 占第三产业税收收入的4.3%。与2004 年的145.3 亿元相比，房地产税收在短短3 年里增加了281.4%；占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%， 增加了5 倍多； 占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。（见表1）2004 年房地产业的税收为145.3 亿元，远低于金融业的241.7 亿元， 也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3 亿元。但随着房地产业的发展， 房地产业税收收入逐年递增，2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业， 对国家财政的贡献越来越突出。由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004 年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21 世纪后，我国的城市化建设步伐将不断加快，到2020 年我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9 亿的人口将要住在城市。为此,在未来的20 年中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100 亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。 (二)房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一纵观世界各国，凡实行分税制的国家，房地产税收基本上都归入地方税收体系， 构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来，形成了一个良性的运行机制。首先，它激发了地方政府征管税收的积极性；其次，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模；再次，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，为税收收入的循环增长创造了条件。 从2004 年到2007 年，房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%，远远高于其他三个产业所占比重，是地方政府财政收入的主要来源。另一方面，从增长率来看，房地产税收2004 到2007 年年均增长率为34.3%左右，与其他三个产业相比，房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。 二、我国房地产税制存在的不足 (一)立法层次低，税权划分不合理 目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。 (二)税率固定，难以发挥调节功能 税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题， 即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说， 从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用； 从价计征的房产税税率也偏低， 弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用； 作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的， 不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要； 土地增值税的税率是30%－60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物 价水平变化严重脱钩。 (三)征税环节不合理，重交易轻保有 目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节， 并且常常是对同一课税对象数税并课， 税负很重， 而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定， 进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房， 不利于房地产的合理流动和资源的