房地产企业偷逃税的主要手法和征税策略.docVIP

房地产企业偷逃税的主要手法和征税对策 随着我国住房制度的改革的深入，以及人民生活水平的提高和农村人口城市化的加快，房地产行业在国家产业结构的位置日渐突出，房地产行业已成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。同时由于我国税收制度的不完善，房地产企业偷逃税的情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的重点和社会关注的热点。针对这一问题，本文研究调查了房地产行业偷逃税的方法及原因，并提出了相应的解决措施，希望能够对房地产行业的税务工作有所帮助，以期促进我国房产行业的良好发展和税收的稳定增长。 关键词： 房地产 偷逃税 征税档案 审计 一房地产偷逃税的主要手段 通过相关资料的收集和对渋税案件的研读，我们发现房地产企业通过虚增成本、隐瞒收入两个方面来减少利润从而减少应纳所得税，但其手段繁多，形成方式多种多样，主要有一下几个方面： （一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款 1 房地产开发企业由于自身资金不足和征地需要，通过与其他单位合作建房等方式，用所建房屋换取土地，其所换土地不按公允价值、不按规定确认销售收入、不按规定申报纳税，通过以房换地不记收入来偷逃税款。 2 房地产开发企业以收据收取车库、杂屋等，售房款不记入收入或抵工程款偷税款。国家建设部对房地产行业在办理产权登记的时候有规定：凡架空层高度没有超过2.2米的车库、杂物房不予办理产权登记。房地产企业开发企业在开发商品房时，其开发的杂屋及车库一般都未达到2.2米高度，在售房时会与购房者以合同形式约定使用年限，使用自制收款收据，将吸取的金额以“其他应付款”小金库使用。利用制度的缺陷，转移此部分的销售收入或抵消工程款，以此偷逃税款造成税款流失。 3 以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。房地产企业除收取售房款外，还收取部分“网络宽带初装费”等代收代付款项。而现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产企业以实际没有取得代收、代垫款项收入为由，不进行纳税申报。 （二）虚增成本偷逃税款 1 土地评估增值虚增开发成本。由于房地产企业注册资本越多，开发规模越大，则资质等级越高。因此，很多企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后进行虚增土地评估，虚增土地成本。一方面增大注册资本，提高资质。另一方面虚增土地成本直接计入开发成本，减少企业所得税税基。 2 勾结建筑安装企业，虚开建筑安装发票增加建筑安装成本。现行建筑安装企业的建筑安装发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产企业偷逃企业所得税有了可乘之机，房地产企业用支付了3.3%营业税及附加税的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。 （三）采取“假借款，真按揭”偷逃税款 随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力采取假按揭的方式，在收到银行拨付按揭贷款的购房款后，不全部或者不及时入账，而是假计“短期借款”或“长期借款”入账，不计入销售收入，来达到隐瞒收入，偷逃国家税款的目的。 （四）利用关联企业偷逃税款 随着经济发展房地产开发企业也在向集团化的方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司，销售公司，物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建筑安装工程交由关联的建筑安装公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由物业管理公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段相互调控收入及利润以达到偷逃税款的目的。例如：在检查东海市某房地产有限公司的案件时，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人是兄弟关系，两人公司利用假合同虚增成本，偷逃税款122万元。 （五）人为造成财务核算混乱进行偷逃税款 1不结转收入，不核算成本。房地产开发企业资金使用成本较高，应缴纳税款较大部分。房地产企业为节省财务费用，利用种种手段钻政策控制，迟迟不进行决算或是留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求申报清算企业所得税和土地增值税款。 2不按财务制度核算和税法规定确认收入的实现和成本的结转。房地产开发企业项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”，账户随意调整成本，不按权责发生制原则分配结转成本，制造“明亏暗盈”的假象。 3虚增列支增加成本费用。部分房地产企业把公关费等“潜规则”费用等用途不明的费用。通过开据大额维修费、燃油费、办公用品等变通列支增加成本费用。 4其他方式进行偷逃税款 除了以上几种方式外，房地产开发企业还通过预提费用、自制房地产