南通新城项目市场定位82432465_11样版.pptVIP

本报告的研究思维导图 客户分析 发展战略 项目界定 市场分析 项目定位 整体发展战略 问题界定 结构化分析 客户构成 消费特征 项目界定 * 项目界定 问题界定 结构化分析 * 南通是连通苏南、苏北的枢纽城市定位为上海都市圈副中心城市 城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈； 经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位； 城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市 资料来源：南通市 城市总体规划概要 * 项目处于政府定义中的新城区核心区——规划较其他区域有显著的差异化优势 区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心南通城市发展的里程碑； 特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化； 产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。 南通 经济开发区 崇川 经济开发区 * 地块周边新城雏形初现 崇 川 路 啬 园 路 园 林 路 崇 川 路 工 农 南 路 桃 园 路 地块方正平整； 交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程； 新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气 东至：南通大学 北至：未来的市政府机构及文化艺术区 西至：25米宽绿化带 南至：体育会展中心 * 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 区位属性 上海都市圈副中心城市的城市定位 苏南苏北的联系纽带，江北经济领跑者 房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展 政府定义中的新城区核心区，南通城市发展的里程碑 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 枢纽化、中心化、国际化 接轨上海的桥梁区域 政府所在地，南通人认知度高 项目属性 南通最大规模的综合体项目，商业、商务体量大 可达性好、交通便捷 周边形象较好，道路系统完善 * 项目界定 问题界定 结构化分析 * S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 区位优势明显 大规模综合体项目 资金压力大 客户需求存在空白点 市场机遇好 项目总占地为99万平米，建筑面积133.65万平米，其中规划中包括了大体量的商务商业空间； 联系上海的纽带，政府主导的新城核心区，规划及配套皆较其他区域有显著优势； 南通中高收入消费群普遍存在外流，现有房地产市场与消费者需求存在脱节； 住宅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主； 每月缴协议土地款近1亿，融资压力大； * R1：不期望结果——按常规发展的可能结果 从企业目标上 企业品牌贬损或增值有限 从土地运营上 土地价值贬损或增值有限 从销售上 商业商务空间形象增值有限，且销售陷入困境 * R2：期望结果——我们的期望目标 从企业目标上 成就企业品牌实现的里程碑 从土地运营上 土地明显增值，合作方式灵活多样 从销售上 整体形象发力，后期销售方式灵活 * C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 成就企业品牌实现的里程碑 R1 R2 土地明显增值，合作方式灵活多样 商业商务空间形象增值有限，且销售脱离市场 企业品牌贬损或增值有限 土地价值贬损或增值有限 整体形象发力，后期销售方式灵活 现阶段核心矛盾： 超大规模的商务商业供给量与市场接受能力的矛盾 创企业品牌、区域运营增值所要求的前期资金投入与资金链紧张之间的矛盾 * Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 如何在营销方面尽可能减小资金链压力，同时实现企业品牌和区域增值以利于未来土地及区域的灵活运营 * 本报告的研究思维导图 客户分析 发展战略 项目界定 整体发展战略 项目定位 问题界定 结构化分析 客户构成 消费特征 市场分析 市场分析 * 市场分析 住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 * 南通住宅市场特征决定了快速入市、取势造势将是项目取胜的关键 城市发展地倾东南，通过造势，本项目可最大化利用新城区的区域价值 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域，为众多投资者提供了大量的参与机会，而本项目正位于新城区核心 本项目绝版规模完全顺应南通房地产市场打“城”造“镇”成为趋势 南通房产企业由于改制等原因控制了开发量，市场供应无法满足消费者需求； 房价爬升迅速：以南通市区在售楼盘为研判基础，2005年预计上市量近50余万平米，其中价格在5000元/平米的中