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中粮海景壹号市调报告 2012.2 目 录 项目概况 环境分析 产品分析 销售价格及去划 客源分析 SWOT分析 一、项目概况 4 项目北邻以东方明珠、金茂大厦为代表的陆家嘴中央商务区，西靠黄浦江，与著名的外滩万国建筑群隔江相对，交通便利，生活配套设施完善，是中央商务区中罕有的高档住宅项目。 中粮海景壹号由五栋精装修超高层住宅组成，总建筑面积120102平方米，其中两栋为高端住宅公寓，三栋为鹏利辉盛阁服务式公寓。 1.1 项目区位 项目名称 中粮海景壹号 区域 陆家嘴银城中路600弄 宗地信息 土地性质 土地取得时间 土地面积（㎡） 可开发土地面积（㎡） 土地使用年限（年） 居住用地 1999年底 24315 24315 70年 规划信息 容积率 规划建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 建筑高度（m） 建筑密度（％） 绿化率（％） 4.0 120102 97576 120 25% 42.9% 建筑详细信息 住宅（㎡） 商业/会所（㎡） 地下车位（个） 97576 2145 311 1.2 基本经济指标 项目由5幢31-37层超高层江景公寓围合而成，中央设有两个会所，通透的布局形态，可最大限度地饱览浦江两岸百年繁华盛景。 1.3 整体规划 1.4 主要供应商 方案设计：凯达柏涛建筑师有限公司 建筑设计：华东设计院 园林设计：Belt Collins 样板房设计：梁志天设计师有限公司 物业服务公司：高力国际 服务公寓管理：辉盛国际管理有限公司（新加坡） 施工总承包：上海市第一建筑有限公司 三、产品分析 楼栋 住宅建筑面积 (㎡) 产品类型 (㎡) 得房率 产品套数 开发进展 5、6号楼 27243 两房:211 三房:247 82% 两房:60套 三房:60套 在租 7号楼 22077 四房:304-396 复式:723 81% 四房:66套 复式:1套 在租 8号楼 22028 四房:304-396 复式:723 81% 四房:66套 复式:1套 已售 （精装修） 1、2号楼 26228 五房:421 复式:598-710 80% 五房:56套 复式:7套 未装修 小计 97576 - 317套 - 项目以350㎡以上超大户型为主，共197套，占总套数比例达到62%，最大户型面积达723㎡ 。 3.1 户型配比 3.2 出售物业分析 出售的8号楼共37层，每层两户，有两个标准户型 电梯配置：每层两户，配备3台客梯、专用保姆梯1台 大堂：首层及地下室均设置豪华入户大堂 车位：地下车库1层，可乘电梯直接入户 会所：小区配备双会所，其中大会所功能设置包括餐厅、会议、棋牌、阅览、台球及室外泳池等；小会所以健身为主体，包括室内恒温泳池、健身房、瑜伽室等 物业费：物业费为12元/㎡ 3.2户型平面 A户型：310平米4房、2厅、4卫，1间保姆间含独立卫生间 结构层高3.1米 3.2户型平面 B户型：340平米4房、2厅、4卫，1间保姆间含独立卫生间（主卧有独立式衣帽间） 结构层高3.1米 3.2户型装修照片——客厅 3.2户型装修照片——客厅 3.2户型装修照片——书房 3.2户型装修照片——主卧 3.2户型装修照片——厨房 3.2户型装修照片——主卫 日本大金VRV空调 德国菲斯曼壁挂式热水器 德国ABB ibus家居智能化系统 “当代” 龙头及淋浴器 威宝卫生洁具和浴缸 柏德宝橱柜 Gagennau厨房电器 洗衣干衣一体机 亨特道格拉斯电动木百叶窗帘 意大利进口入户门 3.3 主要采用的精装修设备品牌 超大面宽客厅：客厅面宽达10米 票窗台设置：所有卧室均设置超宽飘窗台 套房设计：每个卧室都配有专用卫生间 高配置电梯：四梯两户配置 豪华装修：主要装修设备品牌均采用国际一线品牌产品 黄埔江正外滩景观 3.3户型特点分析 四、销售价格及去划 2009年11月28日开盘 当天售罄 销售均价超11万元/㎡ 样板间实景图 单价最高：36层户型单价15万元/㎡ 单价最低：2层户型单价7.3万元/㎡ 此楼盘创造了国内10万单价级别豪宅的销售速度记录，当天开盘当天售罄，当天去划率达100% 绝佳豪宅区位、稀