理论与文献回顾.PDF

浮動分區開發模式之研究 第二章 理論與文獻回顧 本章主要從「傳統土地使用分區管制」、「彈性土地使用分區管制與開發」、「浮 動分區之管制與開發」及「國內土地使用分區管制與開發」四個部分逐步探討， 在不同的管制方式下，土地開發之影響與成效。第一節從傳統土地使用分區管制 之發展進行探討；第二節研究由傳統土地使用分區管制轉變成之彈性管制，並瞭 解各種彈性土地使用管制實施方法與過程；第三節將重點放在浮動分區如何促進 土地開發；第四節探討國內土地使用分區管制與開發方式。 第一節 土地使用分區管制之發展 一、土地使用分區管制之緣起 土地使用分區管制約在 1880 年代成立，目的在降低土地使用負面外部性影 響，並提高生活環境品質，以解決都市發展問題，之後美、德等各國陸續採用之。 如1885年舊金山市制訂土地使用分區管制規則，禁止設置公共洗衣店 2-1 ； 1886 年加州限制舞廳、屠宰場等之設置，普魯士帝國（Prussian Empire）於1891年 通過史上第一個分區管制法案；波士頓在 1904～1905 年間以土地使用分區限制 建物高度；洛杉磯在 1909～1917 年以土地使用分區隔離住宅區和工業區，並管 制土地使用密度、容積與空地面積，1916 年美國紐約市通過了土地使用分區管 制條例；德國亦於 1913 年實施土地使用分區管制。1916 年 Edward Bassett 制 訂出全美第一套的綜合性分區管制條例 （Comprehensive Zoning Ordinance）後， 城市各地區被劃分不同的土地使用分區並規範其建築型態 。1924 年美國聯邦政 府商業部發佈標準分區管制授權法案（ Standard State Zoning Act, SSZA）進 一步授權地方政府實施土地使用分區管制（劉勝勳，2002）。 1926 年美國法院裁決土地使用分區管制具有法律上的正當性—即受土地使 用分區管制限制者不得請求補償。1954 年 Berman v. Parker 判決通過後，促使 地方政府有權運用分區管制達成其他目的，如景觀維護、歷史古蹟保存等。十九 世紀末，加州地區亦利用土地使用分區管制以達隔離效果。因此，過去土地使用 分區管制被普遍認為是保護住宅與環境之有效措施，而美國內戰結束後，工業化 及移民潮導致都市向外蔓延、擴張，進一步引伸出對工業空間與移民住宅之需求 增加，都市地區中零售商業使用之土地價值下降，為了穩定地價以保護私人財產 2-1 City of San Francisco v. Yick Wo and Hang Kie 118 U.S. 256(1886) 2-1 第二章 理論與文獻回顧 權價值，地方政府開始介入土地使用，使得土地使用分區管制備受倚賴。但由於 缺乏指導性功能，因而在早期土地使用分區管制儼然成為防止相異之社會階級或 種族混合之排他手段（陳銘偉，2004；陳博雅，2003；劉勝勳，2002） 。 隨著時間的變遷，土地使用分區管制正被普遍應用著，在美國卻產生了另一 種問題—憲法保障人民財產權之意旨與土地使用分區管制人民之財產是否有衝 突，因此兩者之間如何平衡，成為另外一個爭議課題。最後在 1926 年紐澤西州 最高法院判決「歐幾里德村莊與Amber不動產公司（Village of Euclid v. Amber Realty Co.）訴訟」後，進一步確立了土地使用分區管制在美國實施之合憲性與 合法性，即土地使用分區管制之實施目的，在於消除或避免不相容土地使用所產 生之負面外部性影響或公害，在此前提之下，為維護社會大眾之公共安全、衛生、 道德與提昇人民福祉，土地使用分區管制應具有法律上之正當性。 然而實施已久的土地使用分區管制在未配合社會變遷逐步修正之情況下，逐 漸發生管制僵硬、缺乏彈性、難以保護環境脆弱地區的問題，以及不動產市場供 需不均、地價高長、一般評價住宅短缺等問題，顯示以往傳統的土地使用分區管 制措施已無法有效解決市中心衰頹與郊區化問題，因此在制度的演化中，逐漸促 使傳統土地使用分區管制趨向彈性、多樣性與地方化之發展趨勢。 二、土地使用管制的理論 （一）經濟學之角度 林森田（1996）指出土地市場若是完全競爭市場