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扬州“华鼎星城”营销策划书 小组成员：孙加进、韩斌、冯姣 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 * * 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 项目概况 一、地块状况 华鼎星城即638地块，位于西外环路西侧孙庄路南侧B地块，该项目由联合恒通集团竞得。 华鼎星城占地面积253亩，总建筑面积37.2万平米。项目自身配有高档会所和幼儿园解决居民日常的生活需求。 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 项目概况 三、地块周围景观 项目位于阳光美第南对面,紧临美丽的揽月河畔,周边的配套设施全面,京华城livingmall、明月湖、体育公园、双博馆、高尔夫球场、火车站、西区育才小学、扬中西区校等一应俱全。 四、环境污染及社会治安状况 周围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较小，社会治安良好 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 项目概况 五、我们的背景 “华鼎星城”作为扬州唯一由本土三强恒通、新能源、虎豹联袂打造，以国家绿色建筑最高级别“绿色三星”为项目设计、运营标准的扬州市政府指定的绿色建筑示范项目，以环保、节能和高宜居舒适度为特点的低能耗高档住宅项目，品质毋庸置疑，品牌深受信赖。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 扬州房地产市场基本状况 1、房地产开发投资继续回升，尚呈较为平稳态势 2、商品房供应面积同比上升，销售面积二季度出现下降 3、商品房销售价位较为稳定，涨幅仅在4%左右 4、土地出让面积同比增加，设区市本级地价上升明显 5、房地产开发类贷款相比减少，个人住房贷款增加 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 宏观环境分析 1. 对外开放程度 扬州市的外资企业的房地产投资只占一小部分。 2. 居民的收入分析 扬州市城镇人均收入虽然与一些发达城市相比，还有一定的距离。但是总体经济实力逐年增长 3. 人口 截至2009年底，扬州市域总人口502.33万人，其中城镇人口265.73万人 。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 微观环境分析 1. 购房者特征 25－34岁的人占购房人群的40%，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20 %，位居第二。 2. 消费者所能接受的总价 50—80万的房子总价占市场份额的61%，其中60—80万所占的比例最大，占36%，反映扬州工薪阶层的一般承受能力，50—60万也占有相当比例。 3. 消费者所需要的户型 三房为扬州房地产市场的主流产品，占50%的市场份额。二房、小户型和四房也占有一定的比例，而且比较均衡。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 项目SWOT分析 一、优势（STRENGTH） ○市政规划优势：“华鼎星城”作为扬州唯一由本土三强恒通、新能源、虎豹联袂打造，以国家绿色建筑最高级别“绿色三星”为项目设计、运营标准的扬州市政府指定的绿色建筑示范项目，以环保、节能和高宜居舒适度为特点的低能耗高档住宅项目，品质毋庸置疑，品牌深受信赖。 ○周边配套优势：小区内集度假、休闲、消费、娱乐、康体、餐饮等于一体的贵宾级会所，配备全天候温水游泳池、大型室内羽毛球馆、多功能健身会所、时尚休闲商务餐饮中心等，小区绿地和组团均设置健身器材、儿童游乐区、休闲椅等设施，而华鼎星城为广大业主提供的五星级标准自主物业管理服务，无不意味着未来生活品质和物业价值得到前所未有的保值和升值。 二、劣势（WEAKNESS） ○开发规模小：小区规划面积不大 ○周边楼盘宣传少：区域宣传广告力度不够，未能引起购房群体的注意。 ○知名度小：开发商在一期时并未针对该项目尽早做 营销策划宣传，很可能使销售对象购买其他楼盘的 房屋，造成潜在消费者的流失。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 项目SWOT分析 三、机会点（OPPOTUNITY） ○区域楼盘少：在该区域的高层楼盘较少，而且在此之前开发的楼盘价位低，销售率高，开发成功率高。目前的竞争楼盘少，可争取机会较大。 ○消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来扬州购房族的看房、选房、购房观念正悄然发生着巨大的变化。 四、威胁点（THREAT） (1)、社会环境、周边配套、宣传力度和政府背景等方