万科南通项目(精简版) (7.2终稿)研究报告.pptVIP

* 万科南通商业项目提报 --商业定位 经营管理 2012.06.29 * 目录 一、商业定位 项目概况 南通商业简析 项目所在区域商业介绍 项目所在区域分析 项目商业定位依据 项目商业定位 项目业态分布 目标租户 项目招商进度计划 项目租金收益预测 二、经营管理 项目经营管理策略 * 南大街 行政中心板块 通吕运河上多座大桥的建成，将整个城北（港闸）与南通老市区距离进一步拉近 东区配套商业 开发 区配套商业 北大街商业 万科项目 项目地理位置 项目地理位置：南通北翼新城，长华路永怡路口。距离南通最繁华的商圈--南大街百货商圈 约4.5KM 城北板块商业目前主要以港闸为主，政府提出建设“北大街”概念，以南人街作为对照，人力发展城北的商业，满足区域消费需求。 项目概况 * 项目参数： 总建筑面积218650平方米，西侧商办地块100350平方米，其中商业总建筑面积47305平方米，东侧居住地块118300平方米。 项目鸟瞰图 项目概况 金海岸位于南通工农路外环北路核心段，距市中心南大街仅10分钟车程，北靠永怡路，西临工农北路，南近外环北路，交通便捷完善，数十条交通线路连接市中心和周边地区，工农路外环北路向南直达新市政府、苏通大桥，向北直达火车站、飞机场。 金海岸占地面积约61175 平方米，总建筑面积97067平方米（地上85000平方米），。 在业态规划上，金海岸38000平方米高端商业街区，12幢商业独栋，每一栋皆可自称一体，每一栋皆前后街区，铺铺临街，户户门面。其中，4# 5# 6#业态定位主要经营大型中式餐饮，中心广场的7# 8# 9#是休闲餐饮、港式餐饮、咖啡厅为主。10#以时尚的娱乐建筑形态定位为酒吧、KTV以及商务会所，11# 12#也是项目的一个特色---日式风情街区，主要做日式餐饮、料理、日式酒吧、茶社等。 * 金海岸 商业项目介绍 鸿鸣摩尔地处港闸区北翼新城核心地段，东起北大街，西至濠西路、南临外环路，北接通宁大道，火车站、长途汽车站分布左右。 是港闸第一个集五大主力商业(超市、百货、影院、酒店、宾馆)，十大功能(购物、娱乐、休闲、餐饮、健身、旅游、商务、会展、居住、文化)于一体的大规模的城市综合体。 鸿鸣摩尔规划由知名品牌大卖场、连锁品牌百货商场、星级酒店、电器大卖场、精品步行街、大型游乐场电玩城、数码影院、高档餐饮、特色小吃、KTV娱乐城等组成，为消费者提供便利的一站式休闲购物超级乐园。 鸿鸣摩尔全面推行招商租赁为主，持续经营为先，统一营销推广。 鸿鸣摩尔 项目所在区域商业介绍 * 项目区域规划 人口发展 交通规划 规划面积 战略定位 商业发展 未来规划有商业商务300万平米，住宅900万平米。 万科：商业建筑面积47305平方米 现有人口：不足5万 规划人口：常驻人口25万+流动人口10万 开发周期：5-10年 人口导入速度：约3-5万人/年 城际铁路：沪通铁路建好后，车站日均人流1.7万； 轨道交通：1号线从火车站出发沿长华路穿过通吕运河； 公共交通：目前公交线路很少，可根据区域发展，结合沪通线设置公交线路； 道路建设：1.5号桥建成后（今年10月通车），长华路与南大街相连，直线距离2.5KM “以水为魂的商业游憩新城”、“第二商业中心”继续承担南大街商居功能，弥补老城区服务功能不足； 目前项目周边商业除去outlets，其余均为中低端商业，商业品质、环境、氛围较弱，区域内缺乏标杆性商业项目，且多以出售为主； 项目区域商业功能规划以满足周边居民为主的社区型商业综合体 项目所在区域分析 * 南通市商业功能均以基础性购物为主，文峰城市广场和中南城档次定位明显高于现有商业的物业，但购物占比仍然较高，除金海岸外，休闲娱乐、商务型消费集中商业较少。 南通主要商用物业对比 高档 中高档 中档 中低档 高档 低档 娱乐 购物 金海岸 鸿鸣摩尔 中南城 现代生 活广场 中高档消费市场匮乏 文峰城 市广场 南通 壹城 本案 项目所在区域分析 * 南通市现有商业面对的消费群体中低档的消费人群为主，而家庭和儿童消费类人群匮乏。 南通主要商用物业对比 高档 中高档 中档 中低档 高档 低档 年轻 成熟 中高档消费、商务消费、家庭和儿童类消费匮乏 金海岸 鸿鸣摩尔 中南城 现代生 活广场 文峰城 市广场 南通壹城 本案 项目所在区域分析 * 南通市商业物业目前金海岸规划