2环境因素对房地产价值的影响分析.docVIP

论环境因素对房地产评估价值的影响 20世纪80年以后，美国等西方国家开始重视环境因素对房地产评估价值的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。随着科学技术的发展和人民大众环境意识的提高，以及对污染水平测量技术的日益完善，人们要求对受污染的房地产进行客观估价，以便体现市场价格。 1房地产评估中环境因素影响评价的现状分析 1.1美国房地产评估中环境因素的影响分析 随着20世纪80年代各种环境保护法规的出台，房地产拥有人和购买人以及贷款人和借款人，都负有一定的环境责任和风险。美国估价学会及相关行业从两方面入手，进一步推动环境影响评价在房地产评估中的应用。在学术上，通过资助一些研究，逐步了解环境要素（特别是污染物）对房地产价格影响的机理确良；在组织上，成立了专门的分支机构，在评估从业人员的再教育课程中设立了有关环境问题的培训课程，制定了相关的指导原则和标准。 1.1.1美国房地产评估中影响价格的环境因素分析 影响房地产评估价格的环境因素包括：建筑物的规模、类型、密度及维护状况；地形特征（地形和植被）；开放空间；诸如商场、工厂和学校等附近设施带来的损害或者危险——例如臭气、垃圾、振动、烟气、雾气及烟雾；公共设施的完善程度比如路灯、下水道以及电力；空地的存在和维持；综合维护情况；街道形式、宽度以及维护情况；进出该区域的道路的便捷性和安全性；房地产的剩余使用年限；房地产使用和土地使用上的改变；小气候特征——比如说局部区域的大风、水域边缘与周边地区的温度和湿度的区别；环境的不利条件——例如泥石流或者洪水；可及性即到达公共交通、学校、商店、服务设施等的便捷度。 1.1.2美国房地产评估中的环境责任分析 即使没有理由相信估价对象房地产会受到危险物质的影响，也建议估价师在其估价报告中包括对关于危险物的限制条件的标准说明或陈述。这样的陈述澄清了估价的标准限制，揭示出估价师关于危险物质所缺乏的技巧，也申述了估价师经验范围内的责任。 估价师在探测、衡量和考虑危险物在影响一宗房地产方面的角色和责任，在USPAP的咨询意见第九条（Advisory Opinion 9）和美国估价学会关于《专业估价操作标准》的使用指南第八条(Guide Note 8)中都有说明。 表一 在房地产估价过程中对危险物的考虑 咨询意见第九条 被要求作为过程的一部分而完成一个《观察核对表》以探测出污染物的估价师应该只反应这些问题，估价师在他的或她的特殊专业技术范围内回答这些问题完全可以胜任 估价师有可以依赖环境补救和成本估算方面的专家 估价师可以评估一宗房地产的权益，该房地产或许被相信已经受到污染，该想法是基于这样一种假设，即房地产在以下情况下不被污染：最终的估价不是被误导；已经提醒过客户该房地产有限制条件；满足了USPAP的道德规范 受到影响了的权益的估价或者受污染了的房地产不能通过简单地减少补救或降低与假设未受影响的评估值的一致性来做衡量 使用指南第八条 拥有完成一个特定的估价任务的必要知识和经验 或者向客户揭示了估价师在知识经验方面的不足，采用所以必要的和恰当的措施以完成估价任务，并且在估价报告中描述估价师在知识和经验方面的不足以及为了完成估价任务所采取的步骤。 1.1.3美国房地产估价中的房地产观察核对表 为了便于估价师记录所观察到影响标的物的环境因素，美国估价师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南，是对房地产和相邻房地产在建筑地块上的审查。 表二 房地产观察核对表 由估价师观察到的可能的环境因素 现在或过去的有作为工业或制造业用途的暗示；任何容器、储物桶或处理；任何受了污染的土地或被践踏了的植被；任何深坑、池塘或礁湖；任何地面或地下的储藏池（例如储水池、通风管道等）；任何被污染了的或散发不寻常气味的地板、排水沟或墙体；排放的水；垃圾、埋葬物或燃烧物的迹象；任何的碎片、水泡、剥落的油漆；任何喷上的绝缘物、管道包装物、排泄管包装物；任何发射装置（电力、微波等）；沿海地区、河流、溪流、喷泉、湖水、湿地、沼泽、或水道；任何能显示需要环境专业人员调查的其他因素。 由其他人报告的可能的环境因素 对环境敏感的建筑地块位于估价对象房地产或相邻房地产；估价对象房地产对环境法律的违反；估价对象房地产的环境方面的法律诉讼或行政裁决；估价对象房地产的关于含铅涂料或其他含铅危险物的检验；估价对象房地产的石棉污染材料的检验；估价对象房地产的氡的检验；估价对象房地产的有关土壤或地下水污染方面的检验；估价对象房地产的其他专业的环境方面的建筑地块评估。 1.2.我国房地产评估中环境因素影响评估的现状 我国在环境保护方面已经通过了一