金融理财6规划方案.pptVIP

提前还贷的选择权 提前还贷的方法 全部提前还贷 部分提前还贷、每月还款额不变 部分提前还贷、每月还款额减少 部分提前还贷、每月还款额减少,缩短还款期限 如何还贷更经济 先还商业贷款、再还公积金贷款 等额本金还款比等额本金还款更节约利息 房屋规划的流程 与客户交流,确定客户希望购房的目标 收集客户信息、包括家庭组成、收入等 分析客户信息及财务现状 帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价 帮组客居进行贷款规划 购房规划的实施 监控及调整购房规划 金融理财6 居住规划 居住 需求 空间 需求 环境 需求 家庭 人口 生活 品质 购或 租?决策 购否? 购房规划 是 租 否 总价 首付款 贷款 第一节居住规划的流程 购房消费规划流程图 第二节 购房或租房的选择 适合租房的人群 刚踏入社会的年轻人 工作地点和生活范围不固定 储蓄不多 不急需买房且辨不清房价走势 租房 购房 优点 负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费 增值潜力、居住归属、安全感 缺点 不稳定、无保障、房租上涨 负担重，房贷压力大 所得 购房自备款产生的收入 增值潜力、税收优惠 付出 每月的房租 购房自备款产生的收入、购房税款 一、购房或租房的选择——年成本法 购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金 年成本法应结合: 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整,则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定,但随着还款额度的增加,本金的机会成本将下降,因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨,那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低,购房的成本也越低,购房会相对划算;反之,则租房划算。 王先生租房的净现金流量现值计算: 王先生买房的净现金流量现值计算 王先生的贷款年利率6﹪,15年房贷每月本利平均摊还: 月还款额= 400000元 ÷ 普通年金现值系数(n=180期, i =6﹪/12=0.5﹪)=3375元 王先生4年后房贷余额=3375元 × 普通年金现值系数(n=132期, i=0.5﹪)=325592元 4年后将卖房收入700000元偿还房贷余额325592元,还剩374408元。 租房净现值-141229元购房净现值-230340元,王先生租房更划算 第三节 购房规划 一、购房的目标 购房的面积需求 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 购房环境需求 区位 面积 二、确定购房目标后的筹资计划 确定需要居住的面积和区位 目标住房当前的价位 预测房价的增长率 估算购房时所需总价 目标住房所需的首付款 目标住房可获得的贷款款 购房前的应有储蓄率？ 投资报酬率？ 购房后的应有储蓄率？ 三、估算负担得起的房价 可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数(n=离购房的年数,r=投资报酬率)+每年可供购房的储蓄×年金终值系数(n=离购房的年数,r=投资报酬率) 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数(n=贷款年限,r=房贷利率) 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在广州定居,计划5年后购房,贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元,其中50﹪可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元,其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6﹪,而李先生的投资报酬率约为4﹪。李先生一家可买总价是多少的房屋?李先生是四口之家,李先生要求所购房屋大约100平方米,房屋单价是多少?。 李先生可负担的购房首付款 =30万×50﹪×复利终值系数(n=5,r=4﹪)+4万×年金终值系数(n=5,r=4﹪)=39.92万元 李先生可负担的购房贷款 =4×年金现值系数(n=15,r=6﹪)=38.85万元 届时可负担房屋总价=39.92万元 + 38.85万元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 ÷ 100 = 7876元 购房规划——按想购买的房屋价格估算每月负担费用 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×(1-按揭成数) 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值 购房规划—按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例 张先生欲购买100平方米的房子,目前市场上一般价格是3000~6000元/平方米,则欲购买100平方米的房子费用时30~60万元。贷款至多7成,期限20年,贷款利率6﹪,等额本息还款。 30万元房屋总价 需要支