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一、苏州市商铺市场调研分析 由于苏州的历史源远流长，建城已有二千五百多年的历史，文化积淀十分深厚，商业形态的发展伴随着历史的脚步前行，可以说每一处商贾聚集之地都烙印着经济历史的痕迹。因而苏州的商铺板块分布总体是发散的，局部地域是集中的，从苏州市行政划分上具体分布为： 老城区： 观前街商业圈、石路商业圈、十全街、 凤凰街、南门街、南号街、人民路、学士街、广济路、枫桥商铺板块等 新区（不包括虎丘区）： 狮山路临路、淮海路商业街 商铺板块等 园区： 湖西各大邻里中心、蒌葑镇商业街等；湖东“F”城商铺板块等 吴中区： 区府周围商业街、木渎镇周围路边商铺板块等 相城区： 齐陆路、阳澄湖中路临街商铺板块等 二 、主要商业街状况分析 NO1。观前街 一）观前街商铺分析 观前街地处苏州古城中心，占地0.52平方千米，是全国十大商业步行街之一，其悠久的商业历史、浓郁的吴越文化和无可替代的商业地位，堪称苏州的“王府井”、“南京路”。观前商业街拥有完善的商业功能、齐备的商业设施，区内商业繁盛，名店、老店云集，名胜古迹众多，是一个理想的“购物天堂”和“旅游休闲胜地”。 观前街日均人流量约20万人次、节假日超过35万人次的商业中心区。商业形态主要有： 购物 餐饮 娱乐 旅游休闲 二）观前街近期商铺个案分析 案名：玄妙广场 地址：观前街靠干将路面 开发商：苏州盛丰房地产发展有限公司 代理商：上海富阳力阳物业咨询有限公司 建筑设计：苏州园区设计院 占地面积：24000平方米 总建面积：8300平方米 面积：200—350平方米 层面：3层 价格：20000---25000元/平方米 销售动态：未开盘，商铺每个已排号5位客户，停止排号，目前只接受简单登记。 评介：该案地处苏州首席顶级商圈，休闲、购物、娱乐等的聚焦点，是经商的理想旺地。 案名:美丽新世界 开发商： HYPERLINK /Asp2Html/asp_trans_BuyNewHouse_NewHouseView/newhouse_gsjj.asp?intnewcode=1822035974developer=K030306 \t _blank 苏州市富银投资发展有限公司 地址：平江区乔司空巷粤海广场 占地:4500平方米 总建面积:16600平方米 建筑层高:4层（地上三层、地下一层） 物业管理：深圳美丽新世界商场管理有限公司 价格:7000—16000元/平方米。均价88000元/平方米 销售率：75% 评介：商场设施按现代大型上厦的要求设计和配套，三面临街，功能按楼层的分布分为四个大型主题区域。 案名：锦地杰座 地址：观前街靠人民路东面、富仁坊巷北面 开发商：苏州宏基置业发展有限 代理商：苏州工业园区恒宇投资顾问有限公司 管理顾问：新加坡千禧集体上海信都酒店管理有限公司 商铺面积：3500平方米 面积：70—350平方米 层面：3层 价格：预计均价25000元/平方米 销售动态：未开盘，目前只接受简单登记。 评介：位居观前街绝世商圈中，寸土寸金之地，已有的繁华商业氛围促使该案成为第二个玄妙广场。 NO2。石路 一）石路商铺分析 石路商业区位于金阊区，是居家、经商的首选之地。其北侧几百米便是苏州火车站与汽车站，区内有多条公交线路作为始发、终点及交汇站，开往风景名胜地虎丘、留园、西园、 寒山寺、天平山、灵岩山以及郊区的农村公交及中巴运营车也都在石路设有站点，交通十分便捷。旅游、休闲、娱乐、购物、出差等十分方便。 石路商业区是苏州的第二大商业圈，圈内高楼大厦鳞次栉比，大中型综合性、专业性商场有八面风、亚细亚、威尼斯、太平洋、汇丰、精品、文化用品、空调城、电脑城、软件城等十五余家，上百家银行、邮局、旅社、酒店、饭馆、浴室、舞厅、保龄球场、联合售票处等更是一家挨一家，人气旺盛、功能齐全。其旅游、休闲、娱乐、购物、出差等经济业态十分活跃，商业开发快速有序，价值将进一步攀升。 二）石路近期商铺个案分析 案名：时代广场 地址：石路金门路74号步行街南大门 面积范围：7—350平方米 层面：4层 价格：预计均价13000--15000元/平方米 销售动态：今年10月份左右开盘，目前交1000元排号。 评介：坐落于未来石路商业步行街的南大门，1-4层为商场，框架式大空间自由分割铺位，是集购物休闲餐饮娱乐为一体的大型综合性商城。 案名：石路商业广场 地址：石路商业街中心 面积范围：70—300平方米 当时价格：10000—1.2000 动态：已销售告磬，现已增值1000余元/平方米。 NO3。十全街 十全街位于苏州古城内宾馆区，举步十全街，一眼望去，错落有致，粉墙黛瓦，颇具明清风格。随着旅游业的兴旺和苏州市对旧街坊的改造，使十全街旧貌换新颜，各类餐饮、工艺店应运而生，生