第3章 房地产价格和价值.ppt

巩固练习 3、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是(?)。 　　A、在其邻近建化工厂　　B、调整城市发展方向　　C、在其邻近建垃圾站、公共厕所　　D、在其邻近建花园、开辟一块绿地 　　E、改变城市格局 　 4、政府对房地产的限制一般是通过(?)的权力来实现。 　　A、管制权　　B、征收权　　C、征税权 　　D、充公权　　E、行政事业收费权  巩固练习 5、引起房地产价格上升的原因主要有(?)。 　　A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良　　B、外部不经济 　　C、需求增加导致稀缺性增加　　D、通货膨胀 　　E、房地产使用管制改变 　　 巩固练习 6、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是(?)。 　　A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施　　B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产　　C、对房地产征税或提高房地产税收　　D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产 7、下列真正属于房地产自然升值的是(?)。 　　A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升 　　B、通货膨胀所引起的房地产价格上升　　C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升 　　D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升 巩固与练习 某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为多少？ 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为多少？ 某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为多少？ 五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格 1 房地产所有权价格 房屋所有权价格 土地所有权价格 房屋所有权与土地所有权价格 2 土地使用权价格 主要是指土地使用权价格 3 其他房地产权利价格 泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格 六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 原始价值 账面价值 公允价值 市场价值 一项资产在当初取得时实际发生的成本 原始价值减去已计提折旧后的余额 在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的余额。 一项资产现时在市场上实际所值的价格。 七、市场调节价、政府指导价和政府定价 政府定价 政府指导价 市场调节价 由经营者自主 制定，通过市 场竞争形成的价格。 由政府价格主管部 门或者其他有关 部门，按照定价 权限和范围规定 基准价及其浮动 幅度，指导经营者制定的价格。 由政府价格主管部 门或者其他有关部 门，按照定价权限 和范围制定的价格。 八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。 不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它的必要支出和应得利润。 基准地价 标定地价 房屋重置价格 建筑物价格 土地价格 九、土地价格、建筑物价格和房地价格 房地价格 十、总价格、单位价格和楼面地价 价格的表示单位 总价格 单位价格 楼面地价 认 识 楼 面 地 价 有甲、乙两块土地，甲土地的单价为?700元/?m2时，乙土地的单价为?510元/m2, 如果两土地的容积率分别为5和3，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同，假如平均为每平方米建筑面积1200元，建筑造价每平方米建筑面积900元，假如你是房地产开发商，请比较两块土地的可获利润。 十一、名义价格与实际价格 实际价格：在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格：在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 名义价格与 实际价格 例：一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式可能有下列几种： （年折现率为5％），请分别计算出名义单价与实际单价。 1.要求在成交日期时一次性付清 2.如果在成交日期时一次性付清，则给予折扣，如优惠5％。 3.从成交日期起分期支付，如首期支付1