剩余法(假设开发法).docVIP

PAGE PAGE 1 剩余法（假设开发法） 基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的修正。 授课学时：13学时 讲授内容： 第一节 剩余法概述 一、剩余法概念 剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 二、原理 剩余法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。 假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取用的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）。所以，我只求得到社会上同类房地产开发的一般正常利润。 而为了得到这块土地,我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么自己拥有，要么从银行贷款但都要计算利息。这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。有了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。地租量=市场价格一正常成本一正常利润一正常税费 三、特点及适用范围 （一）、特点 １、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定： Ａ、正确确定土地最佳利用方式：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断土地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价：根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。 Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等。２、剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 由于上述两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法估算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假发开发法几乎是唯一实用的估价方法。 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难。 （二）、适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”