城市运营模式与商业地产互动.docVIP

城市运营模式与商业地产互动——厦门案例研究杨宝民/文??2005-03-02引言商业地产是城市运营的重要内容，优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，同事现代购物中心与商业步行街也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。由于零售业在架设生产和消费桥梁，商业地产在解决社会再就业方面具有重要作用，因此商业地产成为城市运营的重要内容。我们认为城市竞争力=生产力＋流通力＋文化力。科技与文化都可以在生产和流通中起到重要作用。厦门是一个美丽的滨海城市，厦门鼓浪屿的琴声享誉全国。笔者不仅出自商业地产研究的需要，而且也出自对海洋文化的偏好，对厦门商业地产与城市运营进行系统研究。由于厦门在中国的战略地位，思考厦门的商业发展不能短视，应该考虑未来50年的城市发展。特别是台湾统一以后，台湾与厦门是中国最重要的战略屏障和真正的东南门户，厦门承担将承担更重要的商业贸易角色，厦门与泉州即使不能恢复世界第一大商业港口及外贸城市的地位，至少也应该成为国内外著名的商业中心城市。与普通城市运营内容相区别，商业地产是厦门城市运营的重要内容。笔者有幸深入研究和思考厦门两个有代表性的商业地产项目，期望从案例实证研究出发摸索出以商业地产带动城市发展的新路。明发商业广场是厦门大型购物中心，也是厦门标志性项目。中山路商圈是厦门具有浓郁历史文化背景的商业旅游区，具有独特的价值，根据城市经营思路对中山路商圈进行整体策划是策划具体项目的基础，本文同时讨论中华明珠购物中心的主题策划思路。一、 城市运营的历史背景1949-1978建设城市阶段1978-1992建设与管理城市阶段?例如深圳特区建设就从八十年代初期开始，短短二十年取得重大成就。由于规划滞后，特别缺乏现代化城市与管理理念，城市建设走了很多弯路。1992-2002?城市运营初级阶段2002以后将是城市运营成熟阶段?上海浦东新区建设标志我国城市运营达到新高度，深圳与上海相比，大量低档农民房与违法建筑充斥市区，和上海相比，深圳依旧给人农村的形象，与建设国际化城市目标具有相当距离，深圳的卫生环境也无法与厦门、大连相比。深圳特区与国际先进城市差距都很大，内地的很多城市在城市运营的道路上更是任重道远。????在改革开放后中国的城市化进程明显加快，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；不同城市在区域经济扮演不同角色，有竞争有合作，城市要可持续发展就必须找到适合自己发展的道路，选择主体产业，让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。二、 城市运营的系统工程经营城市在明确的城市发展战略指导下，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值的目的。城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点。城市运营是开放的复杂巨系统，钱学森教授等指出解决开发复杂巨系统的方法论是建立综合研讨厅体系，采用“从定性到定量综合集成方法”，将创造性工作交给人脑去处理，以人为主，将事务性与重复性工作交给计算机处理，采用人机结合方法处理城市运营模型。城市运营是一个从定性到定量的综合集成工作，前期工作包括：城市战略定位研究、城市发展战略、策略设计、城市产业要素的梳理与整合、城市规划与建筑设计、城市包装与推广。商业地产开发需要考虑：市场调查与商业地产开发战略、商业运营与赢利模式、业态设计与招商策划、商业地产营销模式等等。三、 城市运营的核心—发展商向城市运营商的转化城市运营商由大型的房地产发展商升级而来，在经营理念、社会地位、社会职能、运作模式、资源配置等系统省级工程。城市运营商负责大片土地开发与出让的一级半市场，整合城市设计、规划设计等综合工作，对区域进行统一规划与布局。克服了过去小型开发商各自为政，区域开发管理没有统一形象，区域升值受到影响的缺陷。商业地产是城市运营商大有作为的新领域，由于商业地产关系社会再就业，商业地产的成功开发需要具备地产与商业多种资源要素的整合。城市运营的部分职能由政府部门主导，改为市场运营方式，可以有效解决基础设施与商业、文化、生活配套，有利于提高城市运营的综合效益，减轻财政负担，帮助政府部门解决职能转变。3.1开发战略转化??由于盈利模式的变化必然导致开发战略的变化。大型商业地产项目的开发战略是：把握市场真实需求，提炼商业文化，整合商业资源，先确定商业经营模式，后开发商业地产。由住宅的销售获利模式转变为商业物业增值获利模式。3.2人才经营与组织架构的变化?3.3?开发方式的转化?由开发单一项目转化为区域整体开发；由单一开发地产变成商业运营与地产开发两个轮子同时转动。