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房地产委托代建应注意的要点说明 一、委托代建行为的要件[参照（辽地税流[2000]291号文件）]1、委托方拥有土地使用证或以其名以办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；2、受托方（房地产开发方）不得垫付资金；3、建筑施工企业将建筑业发票开给发委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；4、受托方（房地产开发单位）与委托建设单位实行全额结算，并向委托建房单位收取委托手续费；5、受托方将手续费作为“其他业务收入”，按服务业缴纳营业税；6、委托方办理单独的立项批复（如整个项目部分为代建部分为自建时）；二、委托代建行为的程序 1、委托方独立购买土地，办理项目立项申请，主要为计经委或经发局的立项批复，以证明政府相关部门批准其建设项目。2、委托方与受托方（房开企业）签定委托代建合同，此合同多数为交钥匙工程。合同中明确规定工程价款与手续费，可以包单价也可以包总价。例如：总价款为1.5亿，其中手续费为600万元；或者单价为2500元/平方米，其中50元/平方米为手续费；3、开发企业与相关勘察、设计单位签订合同，进行前期工程施工，即通常所说的前期工程费。4、房开企业独立进行招投标，选定施工企业，与施工企业签定主体工程施工合同（即大合同），办理建设领域的相关手续及批件。5、当工程主体施工结束后，房开企业再配套工程的招投标，例如：电梯、变电所工程、煤气工程、园林绿化工程、小区智能工程等通常的甲方成本。6、工程结束后，房开企业与委托方全额结算。三、财务核算：例如，合同约定的总价款为15000万元，其中，前期工程款1000万，主体工程款为10000万元，相关配套建设费为3000万，手续费为600万，其余400万元为项目收益。1、委托方拨付建设资金时，开发企业作如下分录：借；银行存款 14600万贷：其他应付款---委托方 14600万2、开发企业向勘察、设计单位支付款项时，作如下分录：借：其他应付款 1000万 贷：银行存款 1000万此部分发票直接由勘察设计单位开给委托方3、开发企业向施工企业支付工程款时，作如下分录：借：其他应付款----委托方 10000万贷：银行存款 10000万施工企业将10000万元的工程发票开给委托方，并按10000万元的施工产值缴纳营业税4、开发企业向支付相关配套费时，作如下分录借：其他应付款 3000万贷：银行存款 3000万此部分发票由各配套建设单位开具给委托方5、开发企业确认手续费收入：借：银行存款 600万贷：其他业务收入 600万借：其他业务支出 30万贷：应交税金----应交营业税 30万开发企业向委托方开具服务业普通发票。6、开发企业确认项目收益（此部分视同手续费收入）借：其他应付款----委托方 400万贷：其他业务收入 400万同时确认税金借：其他业务支出 20万贷：应交税金----应交营业税 20万同时开发企业向委托方开具服务业普通发票。四、开发企业在代建过程中，发生的相关成本主要为行政管理费用，工资及福利费、各项手续费等，此部分费用可以直接列支，以冲抵手续费收入。五、总结算：委托方共支付资金1.5亿元，收到的发票分别为：前期工程款发票1000万元，土建施工发票10000万元，配套工程发票3000万元，服务业（手续费）发票1000万元，工程造价为14000万元。六、委托建设工程中应注意的问题：1、关于土地问题：自有土地与委托方的土地一定要划分清楚，如果整个园区内既有自建项目，又有代建项目，一定要保证严格按照规划局下发的建筑规划图来确定施工图纸，以免有土地相互串用的现象，一旦开发企业使用委托方的土地，应与委托方签订合同，视为委托方将土地卖给开发企业，委托方为非房开企业，土地转让可以差额缴纳营业税，否则，税务机关则会认定开发企业使用的土地为隐性收入，视同手续费，缴纳营业税。例如：代建1栋楼，住宅部分归委托方所有，网点部分归开发企业所有，可以按施工图纸到土地局核定网点部分占分摊土地面积，视为开发企业买入土地，这样能够减少税赋。房产分割与土地分割一定要注意，并预先策划。 2、关于资金问题：开发企业一定不要垫付资金，这是一个原则。一般情况下，开发企业在代建的同时，也有自建，要注意成本分摊，例如：代建12万平方米，自建15万平方米，设计费总额为600万元，在支付设计费时，冲挂帐为267万元，进成本为333万元，要保证开发企业的成本帐全部为自有成本。3、关于配套成本分摊：当代建项目与自建项目处于同一个园区内时，公共配套设施一定要分摊，例如锅炉房、煤气调压站、变电所、园林、园区智能等成本，要按建筑面积分摊，同时要求对方单位向委托方开发票。否则会认为开发企业多列成本，