万科房屋地产项目目标成本及控制责任书、测算指标.doc

绝密 (编号： ) 项目 期 目 标 成 本 及 控 制 责 任 书 （第 稿） 深圳市 万科房地产有限公司 20 年 月 日 编制依据及说明 按照 深圳市 万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下： 1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细； 2．设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标； 3．采购管理部：招标工作计划； 4．项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划； 5．销售经营部：景观分区建议，营销费用计划； 6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。 本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。 成本管理部 年 月 日 《 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。 签发人： 签发日期：200 年 月 日 主送：公司管理层 抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心） 项目整体目标成本指导书： 项目概况 1) 期规划指标 容积率: ，绿化率: 总建筑面积： m2，计入容积率的总建筑面积 m2 其中：可售面积： m2，不可售面积： m2 住宅总套数： 套 总车位： 个 入伙日期： 年 月 成本目标 项目目标成本确定为 元/m其中建安成本 元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》 4．成本设计关注手册 分篇 分类 实施原理 优化原则 前期规划 产品组合 根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化 根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。 成熟产品选用 使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。 在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。 建筑体形 建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求 土方工程 外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。 尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 山地建筑 山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 （1）根据山体高差确定产品类型。（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。 合理确定组团大小 组团大小对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。 合理确定组团规模，避免组团规模过小。 相对集中布置出入口。 路网应合理简洁 道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。 减少路网的不合理曲线和弯折 ，道路的设计应充分考虑客户的需求。 优化出入口布置 每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。 满足消防、交通流向疏导等前提下 ，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。 布置消防分区 消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。 （1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区（2）布置防火分区应注意住宅、商用、