企业会计准则第3号-投资性房屋地产.doc

企业会计准则第3号──投资性房地产一、目的与实施范围　　投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物，而不是所有权。　　对于投资性房地产业务2000年颁发的《企业会计制度》中没有专门的规定。　　2004年，财政部在“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则问题解答（四）”中，对房地产企业用于对外出租的房地产给出过专门的解释。　　新准则借鉴了国际会计准则的类似规定，无论从形式还是内容都较原规定更完整、规范，尤其特殊的是引入了“公允价值”的计价方法，允许企业在期末符合条件的前提下，按照公允价值对投资性房地产价值进行重新计价，并将公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。　　二、内容与实务讲解　　投资性房地产准则主要内容包括投资性房地产的确认、初始计量、后续计量、转换、处置和披露。　　 1.投资性房地产的确认　　房地产包括土地使用权和建筑物。将土地使用权出租、长期持有并准备增值后转让，将企业拥有的建筑物出租，都属于投资性房地产的范畴。　　投资性房地产的确认程序可以表示为下图：　　　　判断一项资产是否属于投资性房地产，重要的原则是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能将“投资性房地产”产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来，则可以将该资产单列为投资性房地产。企业应根据自身情况制定划分投资性房地产与自用房地产之间的标准，并在会计报告附注中披露投资性房地产的种类。　　按照本准则的规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；　　（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。　　2.初始计量　　投资性房地产初始计量按照取得成本计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出。初始投资之后的后续支出，如果满足“包含的经济利益很可能流入企业、成本能够可靠计量”标准的，确认为资本性支出，否则作为当期费用。　　对后续支出是否资本化，应该结合该投资性房地产取得时的业务处理。如果某项投资性房地产在取得时，取得价值中考虑了预计经济利益损失，则取得后为使该房地产恢复到能提供预期经济利益状态而发生的后续支出应当资本化。　　3.后续计量　　期末资产负债表日，企业应当对投资性房地产采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。　　所谓成本模式，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情况。　　如果“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。　　判断能否取得公允价值的标准需要同时满足：　　（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；　　（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。　　我国准则规定，如果企业发生的后续支出满足下列条件的，应予以资本化，计入投资性房地产的成本：　　（1）包含的经济利益很可能流入企业；　　（2）发生的成本支出能够可靠计量。　　投资性房地产的后续计量可以描述为：　　　　4.转换　　企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：　　（一）投资性房地产开始自用。　　（二）作为存货的房地产，改为出租。　　（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。　　（四）自用建筑物停止自用，改为出租。　　国际会计准则列举了五种情况，三种是由自用房地产转为投资性房地产，二种是由投资性房地产转为自用性房地产，具体内容是：　　（1）开始自用，相应地由投资性房地产转换成自用房地产；　　（2）为销售而开始开发，相应地由投资性房地产转换成存货；　　（3）结束自用，相应地由自用房地产转换成投资性房地产；　　（4）与另一方开始一项经营租赁，相应地由存货转换成投资性房地产；　　（5）结束改造或开发，相应地由在建或在开发的房地产转换成投资性房地产。　　转化时的会计处理，依核算模式不同