企业管理-销售中的房屋地产税收筹划的3个方案.doc

企业管理-销售中的房地产税收筹划的3个方案（例） 运用合理的税收筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价，选取销售方式，合法进行销售中的房地产税收筹划，有效降低税收成本对房地产销售具有重要意义。本文就此提出3个房地产税收筹划方案，以供参考。 　　运用合理的税收筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价，选取销售方式，合法进行销售中的房地产税收筹划，有效降低税收成本对房地产销售具有重要意义。下面就此提出几个房地产税收筹划方案，以供参考(以下各方案暂不考虑所得税)。 　　房地产税收筹划方案一：用好征免税临界点　　《土地增值税暂行条例》规定，税收人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20％的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的房地产税收筹划thldl.org.cn。 　　案例1：甲房地产开发企业欲销售4000㎡的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元／㎡的价格出售；二是按照2100元／㎡的价格出售。　　方案一，房产的增值税率为19.05％[(2000×4000÷10000-672)÷672×100％]，小于20％的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为128万元。　　方案二，房产的增值率为25％[(2100×4000÷10000-672)÷672×100％]，需要交纳土地增值税50.4[168×30％]万元，企业的税收利润为117.6[168—50.4]万元，销售价格提高之后税收利润却下降了10.4[129-117.6]万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。 　　房地产税收筹划方案二：控制房地产增值率　　土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售进行房地产税收筹划。 　　案例2：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定．该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600／400×100％=150％。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％。因此，应当缴纳240[600×50％-400×15％]万元土地增值税。同时，还应该缴纳营业税50[1000×5％]万元。应当缴纳城市维护建设税和教育费附加5[50×10％]万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为305[1000-400-240-50-5]万元。 　　如果进行房地产税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。成立一个公司负责装修，另一份为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400／300×100％=133％，应该缴纳土地增值税155[400×50％-300×15％]万元；营业税35[700×5％]万元；城市维护建设税和教育费附加3．5[35×10％]万元。装修收入应当缴纳营业税9[300×3％]万元；城建税和教育费附加0.9[9×10％]万元。该公司的利润为396.6[700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9]万元(不考虑企业所得税)。经过房地产税收筹划，企业可减轻税收负担91.6[396．6-305]万元。 　　房地产税收筹划方案三：变房产销售为投资　　根据财税[2002]191号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为销售中的房地产税收筹划提供了空间。即如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。 　　案例3：甲房地产开发企业欲销售4000㎡的住房给乙企业，扣除项目金额为672万元，如果以2400元／㎡的价格直接出售，需要缴纳土地增值税86.4万元(计算方法同案例1)，缴纳营业税48(960×5％)万元，城市维