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住宅房地产开发 詹姆斯·H·伯顿 本文的主要目的是描述研究的程序、步骤，并参与研制成功的空置住宅房地产进入市场运作的进程。最典型的房地产开发过程可以概括如下：创建发展思路、控制空置地盘或未开发土地、完成初步的市场可行性研究、有初步制定的计划和规范、获得抵押融资承诺、编制最终的市场可行性研究、完成最后的工程计划和规格、估计最后的总成本、完成流入和流出的贴现现金流量分析、分析与拟议发展相关的各种风险、交付使用后初期的街道、公用事业和大量的实际性的建设、投入运作市场营销和销售。 房地产衍生产品市场，是参与者的风险管理和返回的财产，不直接相关资产的买进或卖出。这样的一个市场增长速度非常快，因此需要依靠简单而有效的定价模型并且这个模型将会非常庞大。为了考虑到房地产市场敏感度的利益率期限结构本文提出了双因素模型，其中房地产资产值与即期汇率的动态，共同为蓝本。两者的定价问题本文从欧洲和美国两个为例，然后分析。 读者应该认识到这些发展步骤是相互关联的。虽然它们是在一个特定的顺序列出，这些步骤不能总是在这个确切顺序里单独列出。例如，房地产开发商可能已经拥有的土地，然后进行开发和可行性研究，以确定其最高及最佳使用价值和最高的收益。 房地产衍生产品的定价问题的根源在于布莱克和斯科尔斯的开创性论文和默顿解决方案。他们是第一个期权定价问题分析解决，并为实现这个问题在1997年被授予了诺贝尔物理学奖。本文依托BSM的风险中性估值框架，它是适应房地产的特殊性衍生工具。事实上，这一类合同的特点是对潜在的房地产资产，其收益依赖值取决于利率力度。特别是在本文的房地产资产价值是由一个而即期利率。在标准的BSM框架下考虑为常数的几何布朗运动参数，正确建模为一个随机变量。本文提出在连续两个因素定价模型时间和任何根据对房地产资产价值的房地产衍生派生的一般估值方程和即期利率。由于是连续时间模型分析，水平是相当有限的，才有了离散时间在二维的二项式点阵框架的推出。我们展示了如何在二维二项式点阵可以使用国有价格执行，然后套入目前市场利率和期限结构。 在本文中，我们开发了双因素模型，计算效率和数值准确的定价对利率敏感的房地产衍生工具的增长级。该模型的核心是由即期汇率的过程漂移和波动与当前市场利率期限结构相一致，并可能相关的基本现实房地产价值的过程。这些扩散过程是由一个二维二项式模型（BB）的近似离散时间与吸引力的属性决定的，以避免得到一个跳跃的措施和风险中性概率。数值计算结果表明，期权价格的BB模式下得到不断的即期利率和零相关使用BSM定价公式计算的快速收敛。与恒定速率模型，BB的晶格框架原来是在不平坦的收益和波动曲线的期权定价更准确。 一、发展理念 房地产开发商必须有一个想法，这种想法通常建立在市场上的经验或直觉的基础上，对住宅房地产开发商而言，他认为，市场需求超过市场供应。例如，如果在当地市场的家庭人口数量增长，开发商认为，他有投资一个住宅的设施和景点的想法。如果开发商有一个创造或者发展的强烈愿望，然后开发人员应该追求的创造或者发展。引起房地产开发的想法两个关键因素是：（1）强烈的发展或利基型市场的需求。（2）强烈的发展渴望和财务承诺，由开发商来创建各类的住宅发展计划。 二、购买选项 开发商有一个头脑清晰的发展思路后，他就应该思索在市场领域提供适当的发展地点。因此，在选择空置地盘的第一步是定义市场范围。潜在的市场可能是一个市，县，或在市，县的具体邻里。显然，市场面积应在一个高需求区位里，通常由不断增长的人口和家庭数量决定。例如在这篇文章中使用的发展将是一个单一家庭住宅，然而，房地产开发过程将类似的各类房地产分开开发。 一旦市场领域明确界定了边界和界限，用简单的方法来查找可用的地点的市场领域和审查当地房地产公司的上市。一旦潜在地点的位置决定，开发商应选择最佳位置，勘察，探究地形为基础，分区最高及最佳使用潜力，并且提供公用设施。当选择最佳的区域以后，开发者应该明确购买的土地上的事项，或洽谈购买主题分区，最后判断市场的可行性，以及具体的融资条款及条件的合同。合同谈判的土地上的期权协议，关键是要最大限度地减少成本并且将成本控制在初步的市场可行性期间，安排融资和投入阶段。 三、初步的市场可行性研究 开发商已执行期权协议或合同，购买该地块时，他/她必须完成初步的市场可行性研究。通常完成一个独立的房地产专项项目。这项研究涉及的需求，可以根据人口统计和供应的基础上，在市场领域竞争的单一家庭住宅发展的调查研究和分析得出。一个准确的需求初步分析是任何拟议发展的市场可行性的关键。为拟议的单一家庭细分市场领域中的现有住户的数目应估计和应估计预期或预测，在未来五年增长的户数。这个数据是很容易从地方规划机构得来，“销售和营销管理的调查”，在美国的县和MSA地区的国家人口数据服务可以估计到目前的购买力。