成本管理在房屋地产开发项目的应用.docVIP

摘要：随着中国房地产市场由成长期走向成熟期，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，企业要想获得更多的利润，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。成本管理是实现企业财务目标的主要手段之一，历来是企业管理的重心。介绍了新的成本管理的理念，研究成本管理如何贯穿于房地产开发项目的始终，如何实现每个阶段的有效控制。并提出：在成本管理的实施过程中，房地产企业要注意成本管理战略与企业其他战略的结合，注重全面成本管理。 　　关键词：成本管理；房地产企业；项目管理 　　前言 　　在我国，房地产业还是一个新兴产业，伴随着土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中国房地产业已由原来盲目的发展转入理性成长的轨道。面对这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代，面对越来越复杂的开发活动，房地产企业必须明确自己的定位，并且有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段，将在未来的项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。 　　一、成本管理在房地产开发项目的应用 　　1、成本管理概述 　　良好的成本管理工作是一个企业立足于市场的关键。多年来，人们一直都在不断地探讨和研究更为先进的成本管理理论和方法。 　　降低成本的途径归结起来有两种实现方式：一是在既定的经济规模、技术条件、质量标准条件下，通过降低消耗、提高劳动生产率等措施降低成本；二是改变成本发生的基础条件来降低成本。 　　所谓成本管理就是对成本的确定和控制，成本的确定就是解决管理什么的问题，试想我们如果连管理什么都不清楚，就更加谈不到控制了，因房地产产品有单件性、复杂性、多次性的特点，特定的产品有其特定的成本构成，根据房屋的结构不同就有砖混、框架、框剪之分，按照层数有多层，小高层、高层等，而且还有连排和独立别墅等等。所以诸多经营、技术、管理方面的因素影响着房地产成本的确定，这些都是由房地产产品的策划和定位决定的。 　　房地产开发成本特点主要体现在时间和空间上，时间上，成本在房地产开发过程中每时每刻都在发生；空间上，房地产开发成本包括发生在现场的实体成本和发生在公司的费用成本。 　　2、成本管理在房地产开发项目的应用 　　(1)事前管理：预测和计划为事前管理，即在成本形成之前，根据企业的生产经营情况，运用一定的科学方法，进行成本指标的核算，并以此编制成本计划，在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。在这部分中，主要包括了三个步骤：识别阶段，即选择定价目标。调查阶段，即了解能实现公司既定目标的多项可能的投资方案。收集信息阶段。在这阶段，公司的主要工作就是要获取备选投资方案的资料。 　　开发商可以采用公开投标的方式保证工程质量，可在众多的投标单位选择报价合理、工期较短、经营良好的承包商，签订承包合同，将工程任务委托负责完成，这样有助于竞争，打破垄断，能够使承包商努力提高工程(服务)质量、缩短工期和降低成本。 　　(2)事中管理：前期工作完成后，即进入事中管理阶段，在此阶段主要由三个步骤组成：选择阶段，即选择应实施的方案，在选择过程中公司一般可采取的分析方法有：贴现现金流量法、回收期法、会计收益率法等；筹资阶段。就一个房地产开发项目而言，一般来说企业的自有资金是远远不够的，因此企业的重要工作就是筹集资金。企业在进行筹资决策时，要充分权衡筹资风险，通过合理安排自投资金和借入资金的比例，大大降低成本。项目实施和控制阶段。由于开发项目的投资支出最大，所占的时间周期最长，因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发商实现预计的开发效益是非常重要的，作为开发商，在这一阶段要控制好投资、营运、利润、质量、成本、开盘、销售、创新这八个环节。 　　(3)事后管理。该阶段也是整个项目的最后步骤，即事后控制、反馈及激励。在该步骤中公司应抓好业绩报告及评价激励，这是成本控制能持续改进并发展的保证，同时应做好控制报告的制度，由专门人员负责对报告进行分析，并形成反馈报告。总之根据房地产开发建设单位的特点，成本核算对象应是具有独立的设计文件，可以独立的组织施工的开发建设产品，在开发产品成本事后管理过程中，企业必须综合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本计划的完成情况，并纳入经济责任制，实行奖罚。 　　综上所述，房地产开发的成本管理是一个系统工程，它贯穿于一个项目的始终，从谋划运作到全部房屋销售出去，影响成本的因素很多，如资源价格、建设周期、设计和工程质量、装修档次、资金占用成本和投资项目商品房面积比例等，应当充分发挥公司内部拆迁、质量技术安全、经营等各个部门在成本管理中的作用，只有这样才能在激烈的市场竞争中降低本身成本，实现企业经济效益和社会效益。 　　二、实施成本管理房地产企业