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房地产企业所得税处理 潘 斌 一、权责发生制 二、真实性原则 1、发票是收付款的凭据＝收付实现制 2、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 问题：工程质保金如何处理？ 三、收入的范围 1、未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 问题：未纳入开发产品价内，但由房企收取的费用，是否作为收入？ 2、营业税价外费用 问题：不纳入房价，但由房企代收代缴的办证手续费等，计入计税额缺乏充分依据。 四、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 问题：备案表第一页，“竣工验收日期”，我地建委解释为“主体工程质量验收”；最后一页，“备案意见——该工程的竣工验收备案文件已于****年**月**日收讫，文件齐全。XXXX年XX月XX日”。 这里两个时间，以那个时间作为“备案”时间？ 五、土地使用税 应纳城镇土地使用税＝开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×（1－累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积）÷缴纳期限 问题：累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积，应考虑不可售部分。 六、注：房地产公司收取的定金违约金。房地产公司虽然收取但没有发生销售不动产行为，因此这部分定金是不需要营业税（没有提供应税劳务），如果已经征收营业税，可以在当期冲减销售房屋的营业额或退税处理。 问题：这点各地执行不一，不征税，算开明了。 七、土增预征 计提的土增能否税前扣除？ 八、提前收租收入确认问题 既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。——显得税法不严肃。 九、企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 问题：当年使用不足12个月的，当年折旧如何扣除？后续管理如何？ 十、土增扣除项目 计入费用或成本，理论上不存人为调节空间。 十一、注：属于自制或委托加工带有宣传性质的礼品赠送给客户可以作为业务宣传费扣除。 问题：实务中如何判断？（礼品已送出） 十二、地下停车库 1、开发企业在小区修建的地下停车库作为公共配套设施处理，其配套设施成本最终分摊给开发出品。这样造成的后果就是出售车库时，收入全额应计入应纳税所得额，没有相应的配比成本。 问题：是否与第十七条第二款矛盾？ 2、房地产开发企业以销售的名义，长期出租地下停车位，收入不征收土地增值税，分摊的成本也不允许列入扣除项目。 问题1：各地对此执行不一，多数作收入计缴土增。 问题2：精装房，土增清算时家，家电、家俱作何项目扣除（成本、费用）？ 十二、占地面积法 分期开发，“期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。即，期内全部成本对象应负担的占地面积不含单独核算的公共配套设施的占地面积。”——与一次开发结果是否一致？ 十三、扣除除凭证 即除允许预提的四项费用外，应取得合法凭证。将以后年度取得合法凭据的开发成本，视同后续支出来处理，也不能根据权责发生制和配比的原则，来进行追溯调整。 与28条矛盾 第二十八条 （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 十四、开发产品转为自用 “实际使用”如何理解？转作固定资产后，闲置状态的，计提的折旧可否扣除？ 如能回复，请发一份至： Zhangchun94@163.com，谢谢！ 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政