房屋地产只能做减法,不能做加法.docVIP

【房地产只能做减法，不能做加法】 在2016年中国经济稳增长的背景下，房地产去库存正在国内引发新的市场热点。值得注意的是，随着各地纷纷出台去库存政策，国内房地产市场迅速升温，不过不同市场的冷热严重不均——房价显著上涨的都是一线城市或热门的二线城市及其辐射范围内，真正有大量库存积压的二、三、四线城市，房地产去库存情况却并不理想。这就如同本来准备治的是胃病，但开的药全是治心脏病的。去库存的政策目标与实际执行中的效果，形成了较大的目标差异。这也许符合国内房地产市场的当前规律，但并不符合中央所期望的效果。 从独立智库角度看，我们认为国家去库存政策要实现如下几个目标：第一，显著消化国内高达7亿多平方米的房地产库存，把开发商和政府手中的“死资产”变成居民的个人资产。第二，显著降低房地产领域的债务水平，尤其是缓解地方政府因此背下的债务，改善地方财政状况。第三，很重要的一点是，通过去库存减少银行产生坏账的可能性。如果去库存能够刺激出十多万亿的居民存款来购买房产，实现居民个人流动资产与地方政府和房地产商巨额债务的置换，对中国的房地产商、地方政府和银行将是重大利好！对2016年稳增长和地方财政也将有实质性的作用。第四，中央期望的是去库存，即解决房地产的积压存量问题，而不是重新刺激房地产，再搞大规模的增量。第五，中央期望去库存与人口城镇化结合起来，最好能形成协同效应。 不过，中央基于宏观面的去库存政策，在实际执行中引发了一些“变异”，与政策目标出现了偏离。比如，最不需要去库存的一线城市成为去库存政策的最大受益者，而三四线城市的房地产去库存成效甚微。最值得注意的是金融杠杆操作介入到去库存中，人为加大了个人购房中的金融杠杆率，显著增大了房地产交易中的金融风险，并刺激了一线房地产市场的房价上涨。 比如最近房地产交易中有一些房产商，包括一些房地产买卖中的中介公司，它们向购房者提供首付支持，如提供首付贷。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付。这种购房贷款模式似曾相识——美国次贷危机的源头就是购房零首付。在金融加杠杆的刺激之下，一些城市的房价没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。在买涨不买跌的市场心态下，追涨房地产恐慌心态已在局部出现。有国内媒体报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。以中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额可能早已超过1万亿元，各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元。如果银行按揭+首付贷的双重杠杆叠加，楼市风险将进一步加大。 火爆的一线楼市也引起了监管部门的关注，有关部门开始为一线房市降温。国土资源部部长姜大明日前在“两会”上表示，将采取分类调控的原则增加一线城市的土地供应面积，将充分发挥政府土地收储，及时增加土地供应面积，同时全力支持一线城市地方政府调控措施。央行副行长潘功胜也表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。重庆市长黄奇帆日前也表示，当前国家去杠杆，包括去政府债务、去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存，“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆的表态可能会让人不舒服，但他提示的风险因素，的确是当前需要高度警惕的。 最终分析结论（Final Analysis Conclusion）： 中央关于房地产去库存的政策目的是降低债务水平和银行金融风险，是消化掉存量库存，绝不是鼓励以金融杠杆模式来刺激房地产发展。简单来说，国内房地产业只能做减法，不能再做加法！（AHJ）返回目录 【形势要点：北京重构城市功能应建设“城市森林”】 北京的城市功能重构中，有大量人口密集型的产业和集贸市场将迁出城市核心区。北京应该如何利用这个机遇来改变城市面貌，提升城市资产价值？著名城市学者、安邦咨询（ANBOUND）首席研究员陈功多次建议，北京市对搬迁的市场应做森林化处理。陈功多次疾呼：不要再搞一卖了之！要多为城市环境想想，多为首都功能想想。实际上，陈功提出北京建设城市森林问题已有十多年时间了，早在上世纪90年代，陈功先生及其领导的安邦策略分析团队就明确提出过北京应建设城市森林，重塑城市形象。在安邦咨询（ANBOUND）早年一篇名为《政策：城市森林，北京开花，上海结果