房屋地产开发企业会计核算(一).docVIP

第一部分 房地产开发企业会计核算 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1、土地的开发与经营。 土地开发是将土地平整，及进行相应设施配套，使土地成为符合建设要求的开发产品。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房（为销售而开发的）、出租房（为出租经营而开发的）、周转房（为安置被拆迁居民周转使用的）、和代建房（受其他单位的委托，代为开发的住宅或其他用途的房屋）等。 3．配套设施的开发。 房地产企业开发的配套设施，可以分为以下两类：一类是开发小区的不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居民委、派出所、消防、自行车车棚等设施；另一类是能有偿转让的搭配套设施，如商店、银行、邮局等设施。 4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 房地产企业所进行的开发项目，既可以自行组建施工队伍进行自营开发施工，也可以采用发包的形式发包给施工企业营建。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5．经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 三、房地产开发企业会计核算特点 1、房地产会计的概念 房地产就是运用会计的基本原则和核算方法，以货币的形式，对房地产开发经营的全过程进行反映和监督的全过程。 2、房地产开发企业会计核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与其他企业相比，会计核算有如下特点： （1）会计核算内容多。既有开发经营的核算内容，又有工程施工的核算内容。 （2）成本核算对象具有多样性，核算方法不同。 （3）产品成本的核算复杂。 （4）成本核算对象具有开发经营周期长的特点。 四、房地产会计核算的内容 房地产企业的开发经营过程，从会计角度来看是房地产会计要素增减变动的过程，也是其经营成果形成的过程。因此，房地产会计核算的内容就是反映和监督会计要素的变动。必须遵循会计等式： 资产 = 负债 + 所有者权益 收入 － 费用 = 利润 房地产开发企业与其他企业相比除成本外，其他方面核算都差不多。我们主要讲房地产开发企业有关成本的核算。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）