房屋地产滞销原因及对策.doc

2.16房地产项目滞销原因及对策 类别 表现 原因 备注或对策 市场特征 微利时代来临 差异化越来越难 价格伸缩空间缩小 媒体广告效能减弱 促销手段穷尽 滞销原因 定位偏差 定位过高：与区域特征不符 定位过宽：大小通吃 定位过前：过于智能化 容易叫好不叫座 时机不当 客户心理特征、忌讳 客户便利性 国家政策允许（非典时期不可聚众） 设计问题 对市场走势把握不准 对消费潮流把握不准 缺乏实力 烂尾工程 交楼延期 推广不力 没有有效的推广手段，就很难找到产品市场 施工单位出身的人容易犯产品主义的毛病，忽视推广的重要性 楼号失控 利润积淀在尾盘 要控制好房号和价格杠杆 盲目“博”出位 盲目追求大、追求水、追求高档材料，忽视人性化和适用性 阶段性滞销对策 开盘滞销 设计定位失败 设计落后于市场 价格定位错误 忽视策划包装及市场推广的重要性 修改平面布局 改善外立面及配套，提高楼盘附加值 面对现实，调整价格 注重营销策略，引导市场取向 两三成后滞销 市场策略单一化： 能命中一定的目标群体 每个楼盘都有各自的一批捧场客 不能引起其他市场的兴趣 发掘市场，扩大目标群体 细分市场，针对不同目标群体制定相应的营销策略 四五成后滞销 整体推盘的控制与管理失误 局限推盘数量，集中购买范围，凝聚购买冲击力 实现销售催眠法，引导销售人员采取跟随销售控制的管理 可考虑实行“暗推”形式，但须控制得宜 展销期内每天推售单位安排，及时反应市场需求，并引导销售人员的主推目标 新加推单位与旧加推单位之间要存在时间差 七成后滞销 剩余素质好但价格高的部分 剩余素质差的部分 对质好价高的可待价而沽，重新集中火力对准小众客户 对素质差的要重新拉开价差，通过拍卖等特殊形式出手 避免风险的科学操作流程 制定完整的项目策划 重视市场研究和市场定位 观念适当超前 寻求突破传统规划设计及建筑方案设计 对规划设计的要求诉求明白，设计师才能设计出出色的建筑方案 确定项目的投资策略及总体销售策略 4P策略组合 营销中的进度控制方案 营销进度计划、节奏 广告推广配合、节奏 人员培训和调配 资金回笼速度 进行全面的销售策划 销售策划前的市场调查 价格定位 控制销售节奏 把握入市的时机与姿态 良好的宣传推广系统 进行干扰因素分析 提高楼盘的综合素质 增加楼盘的附加值 聘请专业的代理公司 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。 一、员工试用期规定 ?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。 ?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。 （一）、福利待遇 ?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数） 2、过节费按正式员工的1/2发放。 3、按正式员工标准发放劳动保护用品。 （二）、休假 ?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。 ?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。 3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。 4、不享受探亲假、婚假。 ?二、员工入职准备 ?1、身份证复印件一份，原件待查。 2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。 4、4张一寸照片 ?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。 三、行政手续 ?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。 ?2、发放工作牌，办理考勤卡。 ?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。 ?4、将试用期人员带入用人部门。 四、用人部门指引 1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。 2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。 3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。 ?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。 5、公司有活动要及时告知试用期限人员。 ?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用期 员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。 你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 ====================================