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以濮阳市华龙区商业地产项目为例的房地产 市场选址及定位分析 濮阳市华龙区商业地产定位及市场分析 摘 要 商业地产是国民经济发展的重要增长点，对中国国民经济的发展能够起到拉动的作用。一个国家经济的发展需要“三驾马车”即固定资产投资、消费和对外贸易，固定资产投资中有很重要的一块是商业地产扩大内需也是要靠商业地产。2010年中央政府出台了一系列调控房地产市场的政策，住宅地产的投资价值不断降低，所以房地产商开始把目光投向了商业地产。同时，中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，受金融危机影响，2009年商业地产整体陷入停滞状态。2010年，由于国家的总体经济形势和出台的相关经济政策，商业地产市场回暖。不过，商业地产市场存在着许多盲目开发，空置率高和盈利能力低等问题。这些问题的产生很大程度上是由于缺乏科学的项目定位。所以，研究商业地产的项目定位问题具有很现实的意义。 关键字：商业地产选址 SWOT分析 市场定位分析 发展前景 前 言 进入21世纪以来，房地产业中的商业地产成为社会各界关注的焦点，但是，关于商业地产的理论研究相对滞后，尤其是关于商业地产项目如何选址，如何进行市场定位的研究更是重要。随着我国经济的发展，城市化进程逐步加快，房地产业逐步成为国民经济的主导产业之一。特别是弱，因此加强这两方面的研究，将对今后商业地产的开发选址及成功运营有着重要的指导作用。与国内商业地产相类似，濮阳市的商业地产虽然发展迅速，但是由于人们对商业地产的认识还不全面，商业地产在高速发展的背后存在着不容忽视的问题。因此本文对商业地产的选址和市场定位的研究，尤其是对濮阳市华龙区现有商业地产市场定位存在问题的分析，将会为解决一些有关选址的问题提供一个平台，对促进濮阳市商业地产市场的平稳与健康发展具有重要的现实意义。 一、中国商业地产及研究的理论基础 （一）商业地产的发展历程 第一阶段：20世纪80年代以前，为中国商业地产发展的“冰冻期”。在当时的计划经济体制下，中国的商业形态多为各种类型的供销社与百货大楼，而且产权大多属于国家或集体，经营投入与场所的选择没有严格的经济关系。 第二阶段：20世纪80年代，为中国商业地产的“破土期”。在中国的上海、北京等特大城市，出现了“购物中心”，但严格来讲，这一时期的“购物中心”，应该属于规模相对较大的百货店，后来这种货店逐渐扩展到各大中小城市。 第三阶段：20世纪90年代初期至中期，为中国商业地产的“萌芽期”，在这一时期“购物中心”已初具规模。还有一部分香港的房地产商在北京、上海、深圳等大城市，陆续开发许多商业地产。 第四阶段：90年代至2000年，为中国商业地产的“初步发展期”，在这一时期内，一些规模大、功能齐全、业态复合度高的购物中心建成营业，并且获得成功国际著名的商业集团也在这一时期纷纷进入中国商业地产。 第五阶段：2000年后至今，为中国商业地产的“黄金发展期”，在这一时期，中国的商业地产的总体数量急剧增加，单体规模也有逐渐增大的趋势。在投资者和零售业发展的推动下，不久的将来，商业地产会得到更快的发展 。 （二）商业地产概述 1、基本概念 商业地产主要指按照用途划分的用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务休闲设施等商业用途的房地产形式，商业地产主要包括酒店、超市、临时商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场与shopping mall等。 本文研究的商业地产主要是濮阳市大型百姓商厦（包括购物中心、商业广场、超级市场等）。 2、基本特点 ①对区位要求高 ②风险大 ③投资规模大 ④经营方式以租赁为主 ⑤经营管理要求高 ⑥收益性强 3、类型 ①按使用的直接性，商业地产分为直接商业地产和间接商业地产。 ②按照经营方式，商业地产分为租赁商业、出售商业和自营商业地产。 ③按照投资的目的，商业地产分为投资商业地产和自用商业地产。 4、濮阳市华龙区商业地产的界定 改革开放以来，随着濮阳市社会经济的持续快速发展，商业地产发展迅速，城市巨门消费水平不断提高，商品流通规模不断扩大，市场日趋繁荣，商业地产以前所未有的速度快速发展。濮阳市商业地产建设又将上一个新台阶，商业地产的发展对城市经济起到了明显的带动作用。 濮阳特色商业区位于濮阳市商贸中心区的核心区。东起玉门路，西至马颊河东路，北至中原路，南至江汉路，占地面积约1.81平方公里。是《濮阳市商业网点规划（2007-2020）》中确定了一处市级商业中心。近年来, 随着城市的发展，商住楼、写字楼、大型酒店、百货商场高楼林立；区内商贸流通、休闲娱乐、商务办公、金融服务等多种服务业蓬勃发展，多家规模较大的服务业项目云集其中。截止2011年，特色商业区累计入驻各种服务业项目196家，占据了濮阳市10000平方米以上商业项目