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房地产评估作业 1、某房地产公司于200年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于200年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。试根据上述资料评估该宗地20年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）0 1.7 0 0 50年 A 5150 2005年2月 0 1.6 0 -1% 45年 B 6700 2005年8月 0 1.9 +2% 0 50年 C 5550 2005年12月 -2% 1.6 0 -1% 45年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 答： 交易实例A修正后的单价为： 5150×（1+1%）12×163/154×100/99×1.02=6328（元/平方米） 交易实例B修正后的单价为： 6700×（1+1%）6×163/181×100/102=6279（元/平方米） 交易实例C修正后的单价为： 5550×（1+1%）2×100/98×163/154×100/99×1.02=6300（元/平方米） 宗地单价=（6328+6279+6300）/3=6302 宗地总价=6302×40000=252080000 3、有一宗七通一平待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为63％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。 要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。1．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于4年10月和5年10月，帐面原值分别为500万元、150万元，现评估其在200年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在4年、5年、200年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为%，折现率为10%。 要求：（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的已使用年限。 （3）计算该设备的贬值额（4）估算该设备的价值 设备的重置成本（2）设备的已使用年限（3）计算该设备的贬值额（4）该设备的价值 现有一新产品设计技术,已使用2年,加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件,而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测,该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率,该产品价格将会逐步下调,第1年为350元/件,第2、3年为330元/件,第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化,折现率为10%。所得税率为33%。试评估该技术的价格。 ∑追加利润现值＝20/(1+10％)－1＋22/(1+10％)2＋90/(1+10％)3＋70/(1+10％)4＝65.1633(万元) 无形资产利润分成率＝65.1633/265.5070×100％＝24.54％ （2）无形资产的评估值 企业价值评估作业 1、假定社会平均资金收益率为1%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为，用于企业评估的折现率 2.某企业的有关资料如下： （1）根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元；28万元，30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。（2）根据资料确定无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%。 要求：运用分段法计算该企业整体评估价值（计算结果保留小数点后两位） 答： 例1：某被估资产03年购置，账面原值为25000元，06年评估，已知03年和06年的该类资产物价指数分别为90％、125％。另已知04、05、06年的环比价格指数为11