房屋地产项目前期研究.docxVIP

通过学习本课程，你将能够：● 了解房地产项目的开发流程；● 熟悉政策与宏观经济研究的主要因素；● 掌握区域市场研究的主要因素。??房地产项目前期研究通常情况下，房地产项目都要经历七个阶段，分别是前期、土地获取、策划定位、规划设计、工程施工、开盘销售、交房移交。在这七个阶段中，相对而言最重要的是前三个阶段，这三个阶段直接决定了一个房地产项目能否成功。房地产项目前期研究主要包括政策与宏观经济研究、区域市场分析和城市分析，通过这三个分析做出项目投资方向、投资规模、投资模式的定位。一、政策与宏观经济研究房地产项目前期工作主要解决四个问题：投不投、投哪里、怎么投、投多少。在房地产的前期调研中，政策、经济和金融的研究是重点，主要包括五个因素：人口因素、城市化因素、经济因素、政治与民生因素、融资与投资因素。1.人口人口因素主要包括人口结构和计划生育政策。截止到2010年，我国共完成了六次人口普查，具体情况如表1所示：?表1 ?中国六次人口普查情况表第一次第二次第三次第四次第五次第六次1948年1953年1964年1982年1990年2000年2010年5.4亿6亿6.9亿10亿11.3亿12.6亿13.4亿增长率10%15%45%13%11.50%6.34%?由此可见，我国人口在不断增长的同时，增长率在逐步下降。相对于10年后年龄为30岁到40岁的人而言，他们的下一代就不需要再买房了，除了改善性需求以外，刚性需求很可能已经逐步被消灭了；到2030年左右，整个人口结构中30%到40%属于老龄化人口，这些老年人基本都有住房，那时对于中国的房地产业将是一个结构性调整的重大阶段，房地产市场的需求将会逐步呈下降趋势，甚至是快速下降。这就是人口结构和计划生育政策对整个房地产市场的影响。2.城市化房地产项目投资的第二个考虑因素就是城市化因素，主要是指城市化比例和进程。?各国城市化情况第一个国家，美国。美国自1840年开始城市化发展，当时城市人口只有10%，到1970年达到70%，基本完成城市化，用时超过120年。第一阶段，1840年至1920年，美国城市人口超过农村人口，城市人口占全国人口的51.2%。第二阶段，1921年至1940年，美国成为一个大城市占主导的国家，城市化比率达到56.5%。第三阶段，1941年至1970年，美国城市的郊区人口超过城区人口，城市化比率达到73.6%，基本完成城市化进程。第二个国家，日本。日本自明治维新后开始城市化发展。1908年日本城市化率为18%，1970年基本完成城市化，用时接近100年。其中，在第二次世界大战后的20年中，日本的城市化水平翻了一番。第一阶段，明治维新后至二战结束，日本城市化率达到33%。第二阶段，第二次世界大战后至1955年，日本城市化率达到56%，城市人口首次超过农村人口。第三阶段，1956年至1970年，日本城市化率超过70%，基本完成城市化。第三个国家，韩国。作为“亚洲四小龙”之一，韩国的城市化快速发展始于1960年，当时城市化率仅为28%，1990基本完成城市化，用时仅30～40年。第一阶段，1960年至1980年，韩国城市化率达到57%。第二阶段，1980年至1990年，韩国城市化率达到74%，基本完成城市化。最后，中国。中国城市化快速发展始于改革开放之后。中国1950年的城市化率仅为7.3%；经过60年的发展，2010年中国城市化已基本达到47.5%；预计到2015年，这一比例将超过51%，城市人口首次超过农村人口；预计到2030年，中国城市化率将超过70%，基本完成城市化。房地产项目之所以要关注城市化的概念，是因为农村人进入城市后一定有住的需求，城市化会带来房地产的快速发展。也就是说，从目前到2030年的十七八年时间里，房地产行业依然会保持稳定发展的状态。?城市群情况了解城市群的概念有助于更加清楚地了解整个房地产区域的发展趋势。目前，中国已经有“15＋8”的城市群的格局：15个达标的城市群：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群、辽东半岛城市群、海峡西岸城市群、长株潭城市群、武汉城市群、成渝城市群、环鄱阳湖城市群、中原城市群、哈大长城市群、江淮城市群、关中城市群和天山北坡城市群。8个未达标的城市群：南北钦防城市群(广西北部湾城市群)、晋中城市群、银川平原城市群、呼包鄂城市群、酒嘉玉城市群、黔中城市群、滇中城市群、兰白西城市群。3.经济经济因素包括宏观经济环境和经济结构、主体产业和支柱产业、税收政策、物价指数等因素。?宏观经济宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道，而房地产市场对宏观经济的影响则是通过消费和投资这两个渠道。?主体产业和支柱产业中国在1997年提出房地产行业在市场经济中的主导地位，在2003年正式确立了房地产为主导产业，并在20