房屋地产项目开发流程表.docVIP

房地产项目工作流程系统图 房地产项目开发流程表 主要阶段 主要节点 主要工作内容 工作部门 完成的前置条件 责任部门工作内容 配合部门工作内容 责任部门 配合 部门 节点 工作目的 工作内容 工作标准 项目前期决策阶段 项目用地获取 土地信息 土地 信息 收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 1、当地城市发展状况 2、当地城市房地产年开发量、销售量 3、当地住宅、商业、办公各自供需的比重 投资策划部 规划设计条件 土地、规划部门规划要点 落实规划条件，了解限制性条件 投资开发部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通、文化等生活情况 选址 研究 分析 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 项目可行性初判 寻求市场最佳切入点 了解当地代理市场比重、主要代理商、代理标的 总经办 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款支付方式，以及能否调整。 了解当地土地储备、资质审评、开发性质、开发能力、公司性质 了解当地市场、政策状况 年开发量、销售量、市场价格、热点板块市场，土地获取政策、房产销售政策 开发周期的安排、产品形式、建设周期、销售周期 营销部 工程部 销售调查 了解历史沿革、人文特点，当地消费习惯：房型、面积、地段爱好、洪荒剑配套 了解地块所属区域的售价、竞争对象，对以后项目开发的影响和支撑 营销部 成本分析 了解当地的政府收费项目和具体情况 了解地块所属区域的建安成本、资金筹措方式、资金安排等财务分析，成本测算、投资慨算 项目资金投入及来源 了解建安成本 成本部 资金筹措方式、资金安排等财务分析 财务部 关系拓展方式 自身资源利用 当地人脉资源 确定公关方案 确认公关方案 总经办 公司资源：公司领导层面、相关合作单位 直接联系方式 电话拜访、信函拜访、上门拜访 现场踏勘、公关 可研分析 可研报告 落实地块位置周边具体情况、路网图 1、认知市场特点及发展潜力 2、分析市场走势，研究未来走势 3、寻求市场共性，锁定竞争半径 4、寻找市场机会点与潜在客户 5、提供决策依据 现状图（四至电子文件） 投资策划部 投资开发部 市场深度调研 区域宏微观市场研究 参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等，负责协助进行区域市场调研 营销部 项目最终定位 项目盈利能力分析、客户定位、产品定位、价格定位、市场定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 分管 领导 成本测算 针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 协助进行方案设计和成本测算 工程部 成本部 产品定位 开发周期 根据土地的现状条件、市场情况编制开发周期 制定开发节奏、资金使用计划。 工程部 营销部 资金筹措方案 付款计划 现金流测算 财务部 资金使用计划 项目方案确定 项目建议方案 可研报告 讨论决策 总经办 编制可研报告 申报可行性研究报告和项目立项项目立项投资开发项目建设条件意见书项目环保意见书选址意见书、地震、园林、水 获取土地使用权 投标摘牌 编制标书 投方案标 委托地价评估、办理核定地价手续 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 确定土地价上限 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 用地取得 签订土地出让合同，获得使用权 合同条款的草拟、完善和报批，确定用地图、桩点坐标、用地条件（一级市场 通过转让或通过其他途径获取，如联建、联营等选择获取土地使用权的途径和方式。二级市场 提供资金，交纳政府净收益，契税，交易费 财务部 分管副总以上领导批准 用地规划许可证 办理用地规划许可证 申报办理 取得用地规划许可证、用地蓝线图 提供相关项目资料、办理手续 投资开发部 出让金、交易费交费证明 财务部 已缴纳费用 土地证 确权 计划 编制取得土地证的工作计划 具有可操作性 指导、审核工作计划 投资开发部 总经办 企业投资项目备案 资质预审 办理房地