房屋地产项目开发运营.docxVIP

房地产项目开发运营流程注册成立房地产开发公司之前，需要了解该地方的经济社会发展目标和状况、居民住房置业习惯、建筑成本、新房和二手房价格、住房交易量（日交易量、月交易量、市场存量）、土地市场及价格情况、地产公司构成及开发项目情况，结合本公司的开发、运作、管理能力，对项目所采取的品质路线、技术路线有总体的把控，在进入项目之前对项目的盈亏要能够心中有数。第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序　　 1、公司设立准备　　 2、向当地工商管理部门申请办理企业名称预先核准　　 3、向当地工商管理部门提交公司章程、人员组成，办理工商注册登记4、向当地税务机关办理税务登记　　 5、向州（市）房管局申请房地产开发资质等级。初次申请只能申请暂定资质，暂定资质要求注册资本不低于100万元，人员不少于7人，其中工程技术人员不少于5人，要求1人有中职职称；其中1人为财务人员。以上人员市（县）人事劳动部门需鉴证劳动合同。暂定资质期限1年，1年后不能晋升资质的可以申请1次延长，延长期限1年，延长期满仍不能晋升资质的只能重新申请资质。 6、专业人员招聘，安排公司内设（办事）机构，制定公司规章制度。第二步取得土地建设用地的获取有以下来源一、由国土部门统一征用的非农建设用地通过招拍挂程序取得一般采用挂牌程序，在公开媒体上发布土地挂牌信息，有意向者，在有效时限内报名并交纳保证金，报名结束后若只有唯一报名人，则进入公示、交易程序，一般可按挂牌起始价交易；若报名人超过1人，则进入竟买程序，依价高者交易。二、市场直接转让通过招拍挂程序（一级市场）取得的土地可以进入市场（二级市场）交易，可以直接转让过户。三、合作开发有国有土地，但不具备开发能力的实体，与有开发能力的实体合作开发。实际上是市场转让的一种形式。四、旧城改造一般是由政府划定范围，公告收回国有土地使用权，制定拆迁方案，安置被拆迁人，拆除旧房，整理土地，通过挂牌程序转让土地。五、取得土地后1、签订土地出让协议书、缴纳土地出让金及契税、2、在移交土地的同时，沿用地界线砌筑临时围墙或围栏，避免今后纠纷。3、安装供水、供电系统4、引测控制点六、取得土地后项目立项前需要完成的工作1、在进入项目前调研的基础上根据所取得土地使用规划条件，对项目进行定位、策划，要充分挖掘项目的特点、亮点和卖点，避免同质化，可以委托有经验的策划机构参与。2、根据策划结论，确定开发时序：土地开发时序、业态开发时序。3、确定开发业态：住宅、商业。住宅业态下有别墅、多层住宅、高层住宅；商业业态下有商业综合体、写字楼、公寓。4、确定户型及户型比例，户型是房地产项目成败的关键，往往房地产公司户型设计滞后，是由设计院在设计阶段才提供户型方案，导致户型选择面窄，决策匆忙，不能充分体现和把握前期的定位和策划。成熟房地产公司通常是由公司研发部和设计部来完成户型设计的，通过前期对市场的充分调查，根据公司对项目品质路线的定位，建立户型库，一旦项目确定，就可以直接把户型方案提供设计院。5、制定开发方案，开发方案是策划方案的最终方案，也是策划方案的具体化，是保证项目的品质路线和技术路线的实现。6、测算开发收益。7、撰写项目建议书，为项目投资方提供决策建议。第三步房地产开发项目的立项、可行性研究和项目核准房地产开发项目的立项和可行性研究实行备案制，总投资3000万元以下的项目在市（县）发改局备案，总投资超过3000万元的项目须转报州（市）发改委备案　　 1、选定项目　　 2、初步确定开发方案　　 3、向规划局申请核发《建设项目选址意见书》4、向规划局申报规划要点　　 5、委托有工程咨询资质的机构编制项目可行性研究报告 6、向发改部门申报、审批项目可行性研究报告、项目核准。总投资3000万元以下由市（县）发改局核准，3000万元～2.5亿元由州（市）发改委核准，超过2.5亿元由省发改委核准7、环境影响评价，编制环境影响评价报告表（书）。房地产项目审批权限，市（县）环保局20000平方米，总投资5000万元；州（市）环保局规模不限，总投资2.5亿元。20000平方米以下填报环评登记表，20000～100000平方米编制环评报告表，100000平方米以上编制环评报告书。8、编制地质灾害危险性评估报告9、编制水土保持方案第四步组织项目的方案设计（修建性详细规划）、初步设计、施工图设计，各设计阶段委托方均应提出设计任务书，初步设计和施工图设计可以在初步设计阶段合并提出。 1、根据项目定位委托或邀请多家设计单位进行多方案比选，方案阶段策划人员要参与工作。 2、方案阶段根据规划局核定的规划要点，和委托方的设计任务书，初步确定开发规模、户型、建筑标准、主立面外观、总平面布置、参数指标。 3、根据规划局批准的总平面规划图申请核发《建设用地规划许