房屋地产预售引起的纳税调整.docVIP

二、房地产预售引起的纳税调整 国税发[2009]31号，将预售在建房地产（指未取得《竣工备案表》的项目）的收入实现日解释为“收款日”，由此产生了房地产开发企业独有的所谓“预计毛利”的调整项目（所得税收入确认日与会计收入确认日的日寸间性差异）。法人公司当年有未竣工房产预售收入的，按新31号文件第8条的规定，对预售账款（通常取“预收账歉”科目年末贷方余额）需按照预计毛利计算“预计毛利”，纳税调增（填附表三52行）。 同时，若本年度有开发项目取得《竣工备案表》并向业主发出《入住通知书》，则该目以前年度已纳税调增的“预计毛利”本年应当等额纳税调减。 例：某房地产开发企业，发生2个开发项目。 开发项目A:2012、2013年预售收入7000万元，2014年结转开发产品收入7000万元，结转开发产品成本5000万元，实际营业税金及附加525万元，并在2014年转入当期损益 ；开发项目B:2014年新开发项目，当年预售收入8000万元，实际发生营业税金及附加600万元，并在2014年计入当期损益 （假定：A、B开发项目的预计毛利额均为15%，不考虑土地增值税因素）。 行次 项 目 税收金额 纳税调整金额 1 2 1 一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10） 　 　 2 （一）非货币性资产交换视同销售收入 　 　 3 （二）用于市场推广或销售视同销售收入 　 　 4 （三）用于交际应酬视同销售收入 　 　 5 （四）用于职工奖励或福利视同销售收入 　 　 6 （五）用于股息分配视同销售收入 　 　 7 （六）用于对外捐赠视同销售收入 　 　 8 （七）用于对外投资项目视同销售收入 　 　 9 （八）提供劳务视同销售收入 　 　 10 （九）其他 　 　 11 二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20） 　 　 12 （一）非货币性资产交换视同销售成本 　 　 13 （二）用于市场推广或销售视同销售成本 　 　 14 （三）用于交际应酬视同销售成本 　 　 15 （四）用于职工奖励或福利视同销售成本 　 　 16 （五）用于股息分配视同销售成本 　 　 17 （六）用于对外捐赠视同销售成本 　 　 18 （七）用于对外投资项目视同销售成本 　 　 19 （八）提供劳务视同销售成本 　 　 20 （九）其他 　 　 21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26） 　 　 22 （一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25） 525 　 23 1.销售未完工产品的收入 7000 * 24 2.销售未完工产品预计毛利额 1050 　 25 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税 525 　 26 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29） 525 　 27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 7000 * 28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 1050 　 29 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税 525 　 [ 延伸阅读】 房地产业营改增 继2013年交通运输业、部分现代服务业和2014年铁路运输、邮政服务业、电信业纳入“营改增”后，仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业未纳入“营改增”。 国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。因此，四大领域“营改增”推进时间仅剩下一年多。目前，市场关于房地产业营改增的方案最为关注。 一、房地产业营业税改征增值税的意义 （一）更加规范财务税收管理 ，规范经济市场行为 因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。 （二）有助于促进房价回归合理平稳 未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，