估价报告中的常见问题及估价方法操作96.ppt

在具体的实践中，我们一般工业、仓储用地采用成本逼近法、基准地价系数修正法，成本逼近法适宜新开发土地。商办住用途的空地，已有规划指标，完成*通一平的净地，最适宜采用假设开发法、市场比较法，也可采用收益还原法，但要分情况，如宾馆、加油站用地；商办住用途的熟地，采用收益还原法、市场比较法。熟地，往往地面上已建有房屋，当进行银行抵押目的的评估时，房屋必须随之抵押。这时候的土地评估，里面参数的选取，须注意与房屋评估的参数相统一。 3、地价的确定： 应对不同方法评估结果进行可信度分析，合理确定估价结果。 取加权系数过于随意，依据不充分。确定宗地估价结果，要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。 当二种方法差异大时，下一案例：由于两种方法结果差异较大，考虑到估价对象所在地块上的建筑物未建成，售价为开发完成后的预计售价，目前市场不明确；而市场比较法选取的是近期交易案例，较具有现势性。故本次评估取市场比较法的结果作为最终价格。 该例分析较好，揭示了重点。 4、估价报告整体的逻辑性： 土地估价报告的各项要素应紧密联系在一起。很多土地估价报告因估价师工作态度懈怠，重要参数不一致、书写错误、严重笔误等现象较多，如年期前后不