房地产行业国际房产税系列研究之三：日本如何构建多元房地产税体系？.pdfVIP

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 证券研究报告 ·行业动态 日本如何构建多元房地产税体系？ 房地产 ——国际房产税系列研究之三 行业动态信息 维持 买入 陈慎 日本房地产税解析：日本房地产税起源于明治时期的地租，后持 chenshen@ 续变革，逐步形成目前的取得类、保有类和转让类三种，涉及交 021 易和持有两大环节。其中单独针对房地产开设的目前仍在征收的 执业证书编号：S1440514080003 税种仅不动产取得税、固定资产税和城市规划税三种，而其他涉 及房地产相关的税种较为繁多。日本房地产税以地方政府为征收 发布日期： 2018 年03 月23 日 主体，以充实地方财政为主要目的，地方具有较大的自治立法权。 日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之 市场表现 外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具。 持有环节税收： 谁来征收？如何征收？日本持有环节房地产税包括固定资产税 和城市规划税，全部由市町村级征收。固定资产税以土地、房屋 和折旧资产的评估额作为计税依据，每三年评估一次，税率为 1.4%，依照国民所得人均负担率在 2%-2.5%之间；城市规划税的 征收对象则是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土 地和房屋，税率由各市町村灵活确定，最高限制0.3% 。城市规划 税专款专用于城市规划建设，而固定资产税被用于教育、基础设 相关研究报告 施建设和福利等领域。最近十年来固定资产税和城市规划税收入 均十分稳定，两者占市町村级税收入合计占比近50% 。 如何登记？如何评估？日本拥有完善的不动产登记、评估和公示 制度，确保了房地产税征收工作的正常开展。不动产登记包括不 动产登记簿登记和固定资产台账登记，分别保障了财产私有权和 为固定资产征税提供依据。日本不动产评估在不同级别政府机构 均设有专门的评估机构，国土交通省的公示价格成为日本评估价 格体系的核心，并配备专业的不动产鉴定师，评估技术完善，此 外设评估理事会以解决评估争议问题，相当程度上保障了评估工 作的有序开展。 有何优惠？税负如何？日本保有类税还规定了若干税收优惠，以 保证效率的同时兼顾公平。固定资产税和城市规划税均对住宅用 地规定了计税依据部分减除的优惠，除此之外，固定资产税还规 定了免征点以及对新建住宅的优惠。日本固定资产税的实际税率 不高，居民税收负担并不大。 交易环节税收：包括取得和转让两大类。取得类房地产税中，不 动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种，以都道府县为征 收主体。近十年来不动产取得税占道府县税的比重大致呈下降趋 势，由2005 年的3.1%降至2015 年的2.1% 。在不动产转让环节， 日本没有设置独立的税种，而是在已有的税种中单独规定有关房 地产的转让税。 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业动态研究报告 日本房地产税制度核心内容 日本的房地产税起源于19 世纪70 年代，经过数十载的变迁，最终形成了目前的房地产税征收体系。日本 政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政 策工具。 房地产税属于地方税种，地方拥有自治立法权