中资物业管理公司对比分析.PDFVIP

股票研究 | 可选消费 2016 年4 月19 日 中资物业管理公司对比分析 大行业小公司背景下，规模扩张与社区增值服务是主要增长点  业务模式分化，社区增值服务逐渐成为市场巨头的必争之地 2012 年至2015 年期间，彩生活、中奥到家、绿城物业及中海物业的业务模式逐渐产生差异。彩生活自我定位为社区生活服务平 台，O2O 业务已经获取可观的用户和收入；中奥到家凭借管家服务致力于提升服务质量和建设推广 O2O 平台，将其打造为未来 的增长动力；绿城物业与中海物业专注于中高端住宅物业管理服务，更加注重品牌建设与服务质量的提升。  大行业小公司，彩生活经营指标增长遥遥领先，O2O 平台推广加速收入构成的分化 2015 年，彩生活、中海物业和中奥到家的在管项目建筑面积分别为322.1、82.6 和33.8 百万平米，绿城 14 年在管面积65.9 百 万平米，四者皆远远高于 2014 年中国百强物业企业的均值 11.0 百万平方米。从 2012-2015 年的复合增长率来看，彩生活为 111.59%，中海物业和中奥到家为34.3%和9.7%，绿城12-14 的复合增长率为22.1% 。O2O 平台推广方面，彩生活走在竞争者 的前列，截至2015 年12 月31 日为200 万用户，85.8 万活跃用户。从收入构成来看，彩生活收入来源最为多元化；绿城物业凭 借顾问服务收入减弱了对传统物管服务收入的依赖；中奥到家2015 年6 月开始推广O2O 平台，截至2015 年末尚未贡献利润； 而中海物业对物业管理服务收入依赖最强，2014 年收入占比为94.0%，业务较为单一。  彩生活与中奥到家盈利能力更强，绿城物业居其次，中海物业因建设城市管理中心成本控制能力下降 彩生活主要采用酬金制，收入规模与另外 3 家公司水平差异较大，但其年均复合增长率领先另外三家公司，其中顾问服务以及社 区增值服务的高增长起到了主要的作用。在盈利指标方面，彩生活和中奥到家在毛利率、EBITDA 利润率以及核心净利润率三个 指标方面都有显著改善；绿城物业改善较为轻微；中海物业在毛利率改善的情况下，净利润率却维持平稳，主要是由于其销售及 管理费用率不降反升（为扩展业务和加强成本控制而成立的城市管理中心所致）。 在核心财务指标方面，中奥到家的经过调整总资产回报率2012-2014 年均要大幅领先于其他3 家公司，2014 年以21.5%居于首 位；彩生活的流动比率最高，流动资金充裕，另外3 家公司2012-2014 年基本维持平稳；彩生活、中奥到家、中海物业的资产负 债率均呈现逐年递降的倾向，其中彩生活由于 2014 年上市融资而大幅下降，至 32.0%；中奥到家和绿城物业的每元销售现金净 流入逐年上升，销售获现的能力逐渐增强，而彩生活由于扩张导致的应收账款不断增加而使该指标逐年下降，直至 15 年回升到 12 年的水平；应收账款周转天数方面，彩生活逐年上升，而在2014 年已经远远高于中奥到家与中海物业，资金周转效率随着公 司的扩张而逐渐恶化，直到15 年才有所控制。  风险提示：物业管理服务投诉率上升、社区生活服务平台进度低于预期。 欧亚菲, 分析员, 证监会中央编号BFN410, oyf@ +86-20 香港德辅道中189 号李宝椿大厦29-30 楼 广发证券(香港)经纪有限公司 1 行业报告 2016 年4 月19 日 一、业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点 （一）彩生活：打造社区家庭服务平台 彩生活成立于2002 年，于2014 年6 月30 日在香港联交所主板挂牌上市，成为国内社区服务运营