如何解决新入伙项目接管难点.docVIP

新项目能否顺利接管入伙，对我们物业服务机构来讲是一个重要考验，考验我们的专业水准、组织管理能力，考验我们团队的工作效能。新项目接管是一项繁琐的工作，每一个项目的实际情况不同，遇到的问题也不尽相同，下面我就如何解决新入伙项目接管难点这一问题，和大家一起探讨。 注重前期沟通，排除后期隐患。 新项目能否顺利接管入伙，取得建设方认可和支持很关键，但并不是每一个建设单位都能认可交付中物业管理方的重要性，这需要我们进行充分沟通，让建设方认识到，物业管理方的前期介入对房屋的顺利交付以及交付之后楼盘的物业管理服务质量的重要性，对维护开发商的声誉及保障后期销售业绩的重要性。这样他们才会支持和配合我们的工作。 合作双方互信、沟通良好，是各项工作开展的基础；一般情况下我们的沟通对象主要是开发商和施工分包单位。我们和开发商对口部门目标利益趋于一致，就是共同努力完成房屋交付，减少客户投诉，一般情况下沟通会比较顺畅。但因为物业管理方和施工部门没有直接的利益关系，相对较难建立紧密的协作关系，多数情况下施工方对物业公司的要求，不光配合力度不够，甚至不予理睬，认为物业公司添乱，影响了他们的工程进度，因此拒绝变更设计等，而这将会让我们在以后的物业管理中要面对客户的质疑和自身使用维护的不便。因此，建立“会议联系制度”是非常必要的。由开发商主要领导召集主持，我方、售楼代理、建设方销售及项目施工管理等部门均安排关键负责人参加，每周定期举行例会，围绕整个交付工作，明确各方的责任目标，提出的任务要求，通报进度和落实情况，对交付工作进行整体推进。这样避免了多方逐级请示，拖延时期、推诿责任的情况发生，便于及时决策和落实。 前期沟通我们主要侧重于工程施工问题、设施设备选型配备、承接查验方案、物业用房规划、交付方案等几个方面的内容。工程施工无缺陷、遗留问题少，交付使用后，我们遇到的投诉纠纷少，可以让我们投入更多的精力完善各项服务。设施设备选型好，有益于方便后期维护，保障客户使用便利。近几年我们接管的项目，多是分期完成开发交付的，而前期临时或正式物业用房的规划、装修，直接影响到我们员工安居乐业。 例如我们在和熙园前期跟进过程中，发现厨房、卫生间排气孔设置位置过低，客户使用该孔会致使吊顶后，房间净空过于低矮，客户在装修时就会重新打孔，势必破坏外墙保温、防水层，给后期房屋保修遗留纠纷隐患，也对房屋外立面美观度造成一定破坏；同时，我们也发现部分户型阳台排水管和天面排水口联通，但管径设计仅为50㎜，按使用常识判断是远不能满足排水要求的，一旦出现堵塞漫溢，就会引发水浸损失赔偿纠纷。对此，我们以维护开发商利益和业主利益为出发点，和对方进行了充分沟通，最终取得了对方的认可；避免了设计缺陷和后期隐患。 交付方案翔实，注重培训演练 项目接管入伙，各项准备工作纷繁琐碎，要做到各项工作条理清楚、有条不紊，不出现遗漏，具体策划人思维要缜密，交付方案考虑要周全，这直接关系到交付组织工作的成败。 为此要制定一份严谨翔实的交付方案，用于指导交付入伙的具体工作；交付方案制定过程中，参与组织工作的团队成员均要参与，发挥团队优势，对交付工作的各个环节进行缜密的思考，务必做到每个成员通晓整个方案。 成立交付工作小组，确定开发商和我方的总协调人，对双方成员进行合理分工；在制定整体工作计划阶段，要详列支持交付、直接服务交付及交付之后投入正常运行而必需完成的各项工作，主要包含编写制作入住表单及业主手册等入住文件资料，组建物业服务机构的物资装备计划，物业收费必备的行政批文，交付区域的开荒组织计划，满足交付后日常运行的管理方案、人员培训计划等内容。 项目集中入伙阶段，每天要接待几十上百户业主办理入伙手续，单靠项目有限的人力难于独立支撑完成，需要其他项目人员支援，也需要其他单位人员协作配合。我们制定了人员支援计划，确定了每天支援的人员名单、联系方式及具体岗位分工。而交付现场各流程各岗位保持井然有序、协调一致，给客户留下专业、规范的良好印象，需要进行有效培训，我们分阶段培训不同的内容，不同的部门人员采用不同的培训方式。 组织交付培训时，我们分三个阶段进行。首先，交付工作启动初期开展了一系列基本的应知应会业务培训，每项课件内容都是结合项目实际情况修订的，通过培训大家循序渐进的掌握了各项基本业务规范内容，知晓整体交付方案，清楚各项交付准备工作的重要性。其次，在接近交付一周左右时，我们尽可能的召集参与交付的物业工作人员，进行一次岗位分工动员及入住问题统一说辞、紧急情况预案培训，使参与交付的各岗位人员明确各自职责，统一回答业主问题的口径，知晓遇到紧急情况下的一般处理程序。最后，在交付前三天时，务必组织各协作单位的交付岗位工作人员，进行一次协调动员会议，着重知会交付工作纪律，并组织和其他交付工作人员一起进行模拟演练；组织者对演练中发现的问题，