总体经济对房地产景气影响之研究-张金鹗.PDF

總體經濟對房地產景氣影響之研究 * ** 彭建文 張金鶚 摘 要 本文以共積檢定與誤差修正模型檢視總體經濟變數對不同地區房地產景 氣的影響，發現不論台北市或台北縣的預售屋房價與貨幣供給、空屋數、建照 面積等變數均具有長期均衡關係存在，但在考量結構變遷下，預售屋房價與建 照面積間之關係將會改變。其次，空屋數對於預售屋房價的影響彈性相對大於 貨幣供給以及建照面積的影響，顯示要解決房地產市場長期不景氣還是要從消 化空餘屋著手。至於相關變數對於台北市預售屋房價相對大於台北縣，則顯示 兩不同次市場本質上的差異。最後，就誤差修正模型來看，台北縣預售屋房價 消弭均衡誤差的速度較台北市為快，但不論台北市或台北縣預售屋房價與其他 變數間的短期領先或落後關係並不明顯。另外，房地產市場自1986-1990年這 一波房地產景氣後，已產生結構性的變遷，此可能是造成預售屋房價與其他變 數間短期時差關係不顯著的原因。此也意味未來必須經常對影響房地產景氣的 因素進行檢視，不可一味依據過去的趨勢做判斷，方不致擬定錯誤或危險的決 策。 關鍵詞：房地產景氣、總體經濟變數、結構性變遷、共積 * 政治大學地政系博士班學生 ** 政治大學地政系教授 壹、前言 自 1970 年以來，國內房地產市場歷經三次大規模的景氣波動，而且呈現 一波比一波劇烈的現象。一般認為造成前兩次景氣波動的原因在於當時國內的 房屋供給相對稀少，在國際石油危機所導致的投資與保值需求大增下，形成供 不應求的景象。至於第三次景氣循環則是受到當時社會游資過多而相對投資管 道有限，加以股票市場的蓬勃發展所形成。然而，過去國內這些有關房地產景 氣原因的說法，大多缺乏房地產景氣理論建構與實證分析的支持，在近年國內 經濟與社會結構的巨大改變下，實不足以預測未來房地產景氣的發展。 房地產景氣的劇烈波動不但影響房地產市場的健全發展，並會造成社會資 源的誤置與浪費，故如何掌握房地產景氣循環的根本原因，並據以預測未來房 地產市場的變化，對於政府的政策擬定、相關業者及購屋大眾的投資決策有相 當重要的影響。Roulac (1996) 指出，由於一般人往往誤解房地產景氣循環的意 涵，認為過去的趨勢將規則地持續到未來，一成不變地依據過去的經驗來擬定 策略，其結果若不是制定危險的決策，也可能是次佳的決策。此意味房地產景 氣波動是一動態的發展過程，若要掌握房地產景氣的未來走向，除依據過去的 經驗來判斷外，尚須經常對影響房地產景氣的因素加以檢視，將短期衝擊 (shock) 與結構性變遷 (structure change) 加以區分，方不致做出錯誤的判斷。 Barras and Ferguson (1985) 認為，房地產市場乃同時受到許多不同循環週 期因素的影響，這些因素有時相互抵銷，有時結合形成更大的力量，要正確瞭 解房地產市場的動態性，必須先瞭解這些相互影響因素對於房地產供給與需求 的影響。Barras (1994) 更進一步指出，房地產景氣的波動並非偶發而是有跡可 尋，只有當強烈的經濟成長、房地產供給短缺、以及銀行信用擴張等特定因素 組合下方會產生投機性的景氣復甦。上述文獻雖強調房地產景氣循環的產生， 除受到房地產市場本身運作的影響外，尚受到總體經濟與金融市場的共同影 響，但這些文獻大多著重於房地產景氣觀念或運作架構的建立，並未進行實證 分析。 張金鶚、賴碧瑩 (1990) 曾探討影響房地產景氣的因素，並效法經建會編 制景氣指標的方式，編制房地產景氣綜合指標、房地產景氣對策訊號、以及廠 商經營意願調查。林秋瑾、王健安、張金鶚 (1996) 進一步探討房地產景氣與 總體經濟景氣於時間上之領先或落後關係，發現總體經濟景氣領先房地產景 氣，以往認為房地產業是火車頭工業的說法並不成立。另外，林恩從、林秋瑾、 張金鶚 (1997) 利用共積方法，探討房地產景氣與金融變數間之關係，發現房 1