房地产营销策划-华胜商城销售策划建议方案.docVIP

房地产营销策划-华胜商城销售策划建议方案 　　一、楼盘位置解析 　　楼盘概况 　　位置: 　　位于新开通的深南辅路正北入口处,正南与深圳百货广场、合作金融大厦隔辅路相邻;东接南塘商业城;西接永新商业城。目前该地带由于处于东门老街改造规划中,因此周围环境杂乱,特别是其北面被众多地摊和杂铺包围,行人难以靠近。在其南面虽可从深南大道直接进入,但由于正在施工中,售楼处门前有一条大沟,只有靠横在上面的木板才能进入售楼处,因此给欲购楼者造成一定的心理压力。 　　规划: 　　总建筑面积: 34000多平米; 　　容积率: 　　地下一层: 车库（140多车位）; 　　总层数: 10层 　　其中: 商城: 1~4层; 　　公寓、办公楼: 5~10层; 　　五层还设有空中休闲庭院（建筑面积2000多平 　　米）。 　　周边环境对该项目的影响 　　据某项资料显示,东门现共有近30个商业项目,已开业的商城计有九龙旺角、茂业百货、宝华楼、中威等,而大部分商城处 　　于在建或停建中。目前由于东门老街的改造和深南辅路开通工程,使得该区域杂乱不堪,行人难以进入,只有周边小部分商 　　城仍在惨淡经营。 　　南面: 深圳百货广场,自94年开始兴建,到目前为止处于半停工状态,包含商场和住宅。因该楼盘二层与百货广场天桥相接,因此若百货广场迟迟不能开业甚至停工,对我二层商铺的销 　　售有一定影响。 　　东面: 南塘商业城（又名潮流新地带）,共分A、B、C三栋,其销售策略为以年青人为主的“主题式商场”,包含商场和住宅,但其分布为组合式中间靠天桥连接,目前已完工。外观整体形象好,对其销售起到良好的昭示作用。同样该楼盘的二层 　　天桥与南塘商业城相接,对销售起良好作用。 　　西面: 已开业数年的永新商业城。客户群稳定、购物环境良 　　好。 　　总体: 周围环境为一个纯商业区,具有鲜明的地域特色。但在至少三年内不会达到焕然一新的局面。 　　二、竞争楼盘 　　在该片区内与该楼盘形成直接竞争的有: 大世界商城、老街口、南塘商业广场、世濠大厦、东港中心、方海商苑、越港高业中心。 　　各自分析如下: 　　老街口 　　目前底层商铺销售已近尾声,成绩不俗,上面住宅销售形成竞 　　争。 　　南塘商业广场 　　目前主要销售商铺,包租三年,底层近尾声,二层商铺与该楼盘形成竞争,均价38000元/平米。 　　世濠大厦 　　主要是住宅形成竞争,均价8200元/平米。 　　东港中心 　　商铺没有开售,住宅价格形成鲜明对比,包装修,目前13层只 　　有一套,价格8550元/平米。 　　方海商苑 　　销售已进入后期,竞争性弱。 　　越港商业中心 　　策划到位,先入为主,二层商铺直接竞争 　　三、该项目SWOT分析 　　机会 　　深南辅路的开通,直接提升该楼盘价值。龙其是该楼盘 　　坐镇辅路口,优势更可见一斑。 　　地铁换乘中心离该楼盘最近,地铁物业概念。 　　深南辅路五月开通,而作为坐镇路口的楼盘应以全新的概 　　念引导客户（其实概念的形成介乎于引导操作）。 　　介于周边商城的销售已都集中在一个时段,该卖的都已卖的差不多,该用的概念也已用尽,因此留出一个空档乘虚而入--“新”路、“新”形象、“新”世纪、“新”品味、“新”客户。 　　威胁 　　周围楼盘的销售已先声夺人; 　　东门老街改造工程正在进行,周围脏乱不堪,使欲买者望而却步; 　　“反租”销售方式已被认可是商铺的最佳卖点。 　　优势 　　住宅部分户型面积比较合理; 　　独有的五层休闲庭院有别于周围楼盘,易于作为卖点; 　　外型较新颖、独特。 　　劣势 　　商铺面积分隔较大,不适应市场要求; 　　工程形象欠佳; 　　价格定位偏高; 　　住宅部分设计类似集体宿舍,必须审慎定位。 　　四、销售策略建议 　　为有别于周围其它楼盘,独树一帜,应以“新”为突破。其依据 　　为: 深南辅路的开通标志着老东门脱胎换骨的转变。 　　以前拥挤、破旧不堪、进去出不来的老东门将改造成一个具有鲜明的交通标识、休闲广场、主题式商场、崭新的商场购物环 　　境、全新的经营方式于一体的新类购物区。 　　老东门是源于改革以前的老街商业旺区。虽经逐步兴旺,但其经营主体是以原住居民为主,无论其思想和理念均已落伍。而大批涌来的新移民已逐渐渗入其中,他们观念新、敢想敢干,有 　　逐渐取带之势。困此新东门张开双臂欢迎新鲜血液。 　　新的销售策略完全有别于原有概念。 　　销售对象: 　　以30~45岁年轻、事业小成者为主。包括九十年代之前来深移民,开放后 富起来的当地人,具体包括: 政府高级公务员、小老板、商人、公司中层管理人员等。 　　类型划分: 　　主要分为二类: 　　投资者--精明理财型; 　　经营者--稳健经营型。 　　具体作法为各找（或创造）一个代言人,如: 　　刘先生--90年代前由