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德国住房市场与住房保障制度 初稿执笔人：梅吉 瑞典皇家工学院房地产管理硕士研究生 修订人：陈杰 1．德国国民经济及房地产市场概述 1.1 德国国民经济概况 德意志联邦共和国（The Federal Republic of Germany）位于欧洲中部，领土面积357030平方公里，行政区划为联邦、州、地区三级，共有16个州。2004年底有人口8250.1万（）德国统计年鉴2005），主要是德意志人。德国是首批使用欧元的11个国家之一。社会市场经济制度Soziale Marktwirtschaft），是二战这种经济制度既背离了过去曼彻斯特自由主义的你斗我、我斗你的原则，又摈弃了国家经济统制。保证个人首创性的自由发挥及私有财产这些基本权利服从于社会责任国家在市场经济中调节。规定市场活动的框架条件。在这个框架内，由和企业主要由市场决定。德国：高生产率、、技术水平高、具有创新精神的科学家、完善良好的基础设施、社会安定、货币稳定（贬值率每年在1%上下波动）以及可靠的政治环境。最重要的经济部门汽车工业、机械制造业、电气工业、化学及制药工业、钢铁工业。德国人口密度每平方公里230人60岁以上老年人占人口的23％，20岁以下的青年和儿童占21％。世界人口出生率最低的国家之一，德国的人口分布很不平衡柏林莱茵美因地区莱茵内卡河流域工业区人口密度明显大于东部。1980年至今，房价稳有升，年均升幅为3％，最高年升幅仅7％ 住房开发主体方面。德国的房地产公司分为住宅建筑公司和公共住宅建筑合作社。后者是互助合作住房机构，公民购买合作社股份或缴纳会费后成为合作社成员，就有权利租住该合作社所属住房。住宅建筑公司又分为市属住宅公司和私人房地产公司，都是公司制，区别在于前者是地方政府控股，后者是纯私有。在租金水平上，住宅建筑公司和公共住宅建筑合作社大体相当。2004年，柏林市住房税后冷租（即租金中不包括水电暖等开支）为每平方米约4.49欧元，“公共住宅”租金约为4.48欧元。 2003年，德国住宅存量为四千万套，每千户的住宅完成量3.6套，人均使用面积为40.1 平方米（据欧洲房地产统计数据2004）。和欧洲很多发达国家一样，德国的住宅很大部分为多户住宅53.9%，高层住宅占6.0%。德国住宅以小户型为主。截止20世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中户均面积最小的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要而有效的举措。2006年德国的人均可支配收入为27900欧元，购买力为25600欧元。自1980年到2003年，人均住房支出及占总消费支出比重都处于稳定比重，约占总支出的23-25%。 2. 德国住房政策概述及住房政策体系 2.1 德国住房政策概述 德国住房政策的核心是保障公民基本居住条件。这既是德国政府房地产政策的指导思想，也塑造了德国在欧洲住房市场别具一格的特点，深刻的影响着德国房地产市场的发展方向、结构、价格以及参与主体，从而塑造了富有德国特色的房地产制度和市场体系。当然，德国政府对房地产市场的引导和调控主要通过市场手段来实现，这也体现了德国二战后奉行的“社会市场经济制度”的特点。这一政策的形成有其历史性。 德国的住房政策大致经历了三个历史发展阶段： 第一阶段，1870至1871年的普法战争——二战前。 普法战争后，德国实现了统一，并从法国获得了巨额战争赔款和丰富的矿藏资源，大大促进了资本主义发展。伴随着工业化和城市化进程，德国城市人口快速增长，随之而来的是对住宅的大量需求。但是，与其相矛盾的是，为促进经济发展，德国为建立新工业区而拆除了大批原来住宅，占用大量的耕地，这进一步加剧了住宅的供求矛盾。 于是，一方面，需求促使住宅建设投资加大，逐步形成了房屋租赁市场；另一方面，买不起房子的人们自发形成了“住房合作社”。1847年，住房合作社第一次出现。合作社依靠社员入社资金，并从国家和银行获取一定的贷款建房，房屋建成后主要通过出租途径提供给社员。但是，当时的德国政府通过法律规定，强制房主出卖房屋，工人用“赎买出租住宅”的办法，使自己成为房屋的所有者。这加重了普通民众的居住负担，使众多工人成为“房奴”，“结果工人从市中心被排挤到市郊；工人住房以及一般较小的住房都变得又少又贵，而且往往根本找不到，因为在这种情形下，建造昂贵住房为建筑业提供了更有利得多的投机场所，而建造工人住房只是一种例外。”（恩格斯，《论住宅问题》） 这一时期的德国经济背景和住房政策都很类似上世纪末、本世纪初的中国，伴随着政府主导的工业化以及城市化进程，《物权法》缺失，政府主导下的对民众住宅的随意拆迁盛行，加上国家政策导向是鼓励买房，住宅供求矛盾快速激化，住宅价格快速上涨，普通居民难以承担巨大的住房开支。 第二阶段，二战后——上世纪末。 二战后，德国满目疮痍。东德在社会主义制度