以房养老与土地使用期70年产权限制经济分析.docVIP

以房养老与土地使用期70年限制经济分析 以房养老：也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。逐渐兴起 “年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。很多专家关于以房养老观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。 70年产权 在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 一、以房养老上升为国家推动 房屋70年产权或成障碍 9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)。其中提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。虽然只有短短一句话，但这种被不少人称为“以房养老”的养老方式，依然作为意见中的最大亮点，很快受到各界关注。 “以房养老”的具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式的时间表。 “以房养老”可通俗理解为：年轻时通过银行贷款买房；等到年老了，再把房子抵押给银行或专业机构，每月从中领取一笔“养老金”安度晚年。 过去几年，一些城市对“以房养老”有所尝试，收效却并不理想。当老龄化遭遇房子，两大热门话题融合在一起，一些问题也随之出现了。在过去的实践中，已经有若干问题暴露出来，有待决策部门在未来“对症下药”。 “以房养老”升级 所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，即老人把已付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额的养老金；房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。有人也将这种金融模式称为“倒按揭”。 《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。 中国房地产协会副会长孟晓苏认为，这种发源于美国上世纪80年代的养老模式，中国可以借鉴。 如今，我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两亿；2025年，这个数字会突破3亿。“如何养老”将成为每一个普通中国人都要思考和担心的问题。 民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，以试点形式写进《意见》，对于老年人、保险公司都是利好消息；若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。 在我国，“以房养老”也不是新概念。多年前，北京、南京、上海等城市自发进行过尝试。《意见》的发布意味着，这一模式将从地方探索正式上升为国家推动。 “农村版”有待跟进 然而，在前几年的实际运行中，“以房养老”市场规模并不大，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是申请者寥寥无几。相较于理解和支持，反对声音似乎更大。有网友担心，此政一出，考虑到未来以房养老，会刺激更多人买多套房，推高房价。 对于网友担心的问题，理解是：“以房养老是养老政策多层次、多支柱背景下的多选之一，是自愿选择而非强制性的。同时在顺序上，是存在了社会养老、家庭养老，国家帮扶、社区服务等养老选项后又增加了一个，而不是意味着，国家先收了你的房子，等你钱还不够时，再考虑其他帮扶。” “以房养老”主要是针对城镇老年人口的养老需求所做的政策设计，而中国大部分老年人口散居于农村，由于外出打工子女最终大部分将融入为城镇人口，农村空巢老人问题更为突出。因此，在可预见的未来，城镇“以房养老”政策还要有相应的“农村版”跟进。 亦有评论认为，“以房养老”在国际上虽已成熟，但并不被看好。原因之一是，这种养老方式削弱了政府对养老事业应承担的基本职责和义务。因此，以房养老在世界不少国家只是作为金融企