不同估价方法之权重分析与模式建立－地价基准地之探讨-张金鹗.PDF

台灣土地研究　民國九十九年十一月 第十三卷　第二期　第頁至第29頁 Journal of Taiwan Land Research Vol. 3, No.2 pp. ~29  2 論文收件 日期 ：98年月6 日 論文接受 日期 ：98年月2日 摘　　要 不動產估價一般須兼採三種以上方法，因不同方法估值不同，需求取不同估值 之關聯，協調其差異以決定最終估值。為了瞭解比較估值、收益估值與土地開發 分析估值之關聯，本文將三種估價方式權重建立聯立模型，以3SLS進行估計。實 證模型系統加權解釋力達95%以上，顯示三種方式間之權重配適度良好，且三種方 式權重之自變數多符合預期並顯著，顯見三種方式之關聯性。隨機抽取90%推估樣 本外0%之權重結果，三種方式權重之MAPE介於4%至%之間，於20%範圍內之 Hit-Rate介於87%至96%之間，顯示良好之預測成效，且以比較方式最佳。各種方 法估價過程考慮因子所產生之迴歸係數，可作為估價人員應用加權平均方式協調估 值結論之參考，使估價更客觀及科學化。 關鍵詞 ：不動產估價 、估價方法權重 、協調 、關聯 內政部地政司科長/國立政治大學地政博士 ，TEL ：（02 ，E-mail ：moi0884@moi.gov.tw 。 2教授 ，國立政治大學地政學系 ，TEL ：（02 ，E-mail ：j achang@nccu.edu.tw 。  台灣土地研究　第十三卷第二期 Analysis and Modeling Building of the Weights from Different Real Estate Appraisal Approach: Empirical Evidence from Land Value Benchmark 1 2 Shih-Ming You and Chin-Oh Chang Abstract Real estate appraisal generally requires three approaches to value. Since the value indication of different real estate approach differs, reconciliation should be made and correlated into a value conclusion. In order to realize the weights correlation among the sales comparison value, income capitalization value and land development analysis value, this paper build a model based on the three-stage least squares method simultaneous 2 equation (3SLS). The empirical results shows system weighted R exceeds 95%, which means the model fit is good and how the weights of three methods correlate. The signs of most exogenous variables on the weights