房地产快速发展趋势及信贷政策分析.pptVIP

* * * * 2012年银行对房地产信贷的配套意愿和风险评估 交通银行金融研究中心 周昆平 2012.2 货币信贷：政策稳中偏松，信贷适度增加 一 银行对房地产的信贷配套政策 三 房地产业：房价合理回归，政策稍有松动 二 2012年房地产风险及防范与管理 四 货币信贷：政策稳中偏松，信贷适度增加 一 * 2012年货币政策维持稳健，实际操作适度松动 保持基本稳定的可能性较大，不排除若发生严重的外部冲击、利率小幅下调1次的可能。 基准利率 适时适度下调。准备金率可能下调2-4次，每次0.5个百分点。 存款准备金率 货币政策稳中偏松，注重灵活性、前瞻性和针对性 总体基调 灵活开展公开市场操作，基本维持市场流动性相对宽松局面。 公开市场操作 * 存贷款基准利率保持基本稳定的可能性较大  2011年贷款利率上浮占比不断扩大 综合考虑经济增长有所放缓、当前利率水平已属中性略高、物价涨幅逐步回落、加息将进一步提升小企业融资成本且不利于房地产市场平稳运行和地方政府债务风险的化解，2012年已不存在进一步加息必要性。 基准利率下调的可能性不大。中长期通胀压力依然不容忽视，下调显然不利于通胀预期的管理。我国经济增速趋向平稳，“硬着陆”基本无忧，在目前利率水平本就不高的情况下，尚无必要通过下调利率来刺激经济增长。 * 存款准备金率将适时适度下调  外汇占款与基础货币运行较为同步 综合考虑资本流入状况和银行体系流动性情况等因素，2012年存款准备金率将下调2-4次，每次0.5个百分点。 假设2012年M2增速目标为16％（历史常态水平），则要求货币乘数增长7％，进而需要准备金率下降约1.8个百分点。2-4次下调、每次0.5个百分点的预测基本符合这一测算。 * 2012年信贷投放规模扩大但余额增速略有回落 一是 经济保持平稳增长，信贷需求依然不低 二是 政策松动条件下，银行信贷供给能力有所增强 三是 信贷增量与固定资产投资增长较为匹配 四是 新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升 五是 新增对公中长期贷款规模有望扩大，居民户贷款持续较低 预计全年新增贷款8-8.5万亿，余额同比增长14.5-15.5％ 新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升  2012年，受政策微调的影响，新增贷款规模扩大，加上鼓励发展股票和债券融资，社会融资总规模从2011年的12万亿扩大到13-14万亿。同时因加强规范监管，2012年信托贷款、委托贷款、承兑汇票等融资难有明显扩大，银行贷款占整个社会融资总量的比重将小幅上升，达到60-62％。 * 2012货币供应增速有所回升 预计M2和M1同比分别增长14-15％和12-14％左右 信贷投放适当增加有利于货币供应 扩张，外汇占款增速放缓限制货币增长 理财产品发行趋稳和货币乘数 回升促进货币供应增长 预计2012年新增外汇占款将从2011年的3.2万亿左右显著下降到2万亿左右，月均1600多亿元，这一增速与金融危机后的2008年四季度到2009年上半年这段时期相当。 2012年，理财产品市场将进入平稳、健康运行的轨道，难以再现2011年爆发式增长的局面；加之实际负利率缓解甚至消失，都有利于减少理财产品对存款的分流，促进存款和货币供应增长。2012年准备金率适度下调推动货币乘数回升，也有利于存款扩张。 房地产业：房价合理回归，政策稍有松动 二 * 2012年房地产市场趋势的预判  近期房地产宏观调控仍将继续，房价下调可能性较大。房地产宏观调控已逾时1年半，限购、限贷、房地产税试点、土地等政策延续同时，国务院连续强调“房地产宏观调控坚定不移，将房价降至合理水平上”。从供给看，目前库存量已增至历史高点，进入1至1年半的去库存化周期，而需求中投机和投资已被限购、限贷等政策打压殆尽，自住需求为市场主导，市场容量萎缩明显。预期今后一段时间内，房地产调控政策仍将持续，“以价换量”已趋明显，价格应有所下调。但目前通胀已有所回落，宏观政策进一步收紧预期降低，价格下调幅度仍存在不确定性。 中长期来看，房地产市场仍将保持基本平稳发展。一是未来将是中国城镇化过程加速的一个阶段。“十二五”规划强调，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民转为推进城镇化的重要任务。在加快城镇化、城市人口迅速增长过程中，中国房地产业将承担其实现平稳有序合理发展和实现中小城镇的居民居住功能的主要任务。二是我国经济中房地产花叶对GDP的贡献仍较高，近十年房地产投资占GDP的比重保持在5.5%左右，且产业关联较高，带动建筑、建材、机械、装潢等50多个产业部门，几百种产