房地产经纪人相关知识(6~7章节).pptVIP

第六章 房地产投资和风险;第一节 房地产投资概述 第二节 资金的时间价值 第三节 房地产投资项目经济评价 第四节 房地产投资风险及其应对;第一节 房地产投资概述（熟悉）;三、房地产投资的类型 1.直接投资和间接投资 2.置业投资和开发投资 四、房地产投资的一般步骤 1.寻找投资机会 2.评价投资机会 3.选择投资方案 4.实施投资方案;第二节 资金的时间价值;（二）单利的计算 P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和。 I = P×i×n F = P（1+i×n） （三）复利的计算 n 本利和计算公式 F = P（1+i） n 总利息计算公式 I = P[（1+i）-1];（四）单利与复利的换算;将现值转换为将来值的公式： n F=P（1+i） 将将来值转换为现值： 1 P=F n (1+i);资金等值计算;资金等值计算;第三节 房地产投资项目经济评价;二、现金流量分析技术（熟悉）;三、房地产投资项目经济评价指标和方法（熟悉） （一）静态盈利性评价指标和方法 1.投资利润率 投资利润率=年平均税前利润总额/投资总额x100% 2.资本金利润率 资本金利润率=年平均利润总额/资本金x100% 3.成本利润率 成本利润率=（项目总开发价值—项目总开发建设成本）/项目总开发建设成本 4.静态投资回收期;（二）动态盈利性评价指标和方法 1.财务净现值 ;2.财务内部收益率（FIRR） 在项目投资有效期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 ;r1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率； r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率; NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； NPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。 r1与r2之间的差距应在2％之内，否则两者之间不一定呈线性关系。 ; 计算出财务内部收益???要与国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率进行对比，项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可行。 即：FIRR≥ ic，则认为项目可行； FIRR ic，则认为项目不可行。;3.动态回收期（DPP） 在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。 可以根据现金流量表计算DPP。;（二）动态盈利性评价指标和方法 1.利息备付率 利息备付率=税息前利润/当前应付利息 2.偿债备付率 偿债备付率=可用于还本付息的资金/当前应付利息 ;第四节 房地产投资风险及其应对;二、房地产投资风险的特征（了解） 1.客观性 2.不确定性 3.潜在性 4.损益双重性 5.可测性 6.相关性 ;三、房地产投资风险的类型（熟悉） 1.房地产投资的系统风险 （1）通货膨胀风险 （2）市场供求风险 （3）周期风险 （4）变现风险 （5）利率风险 （6）政策风险 （7）政治风险 （8）或然损失风险 ;2.房地产投资的非系统风险 （1）收益现金流风险 （2）资本价值风险 （3）比较风险 （4）时间风险 （5）持有期风险 ;四、房地产投资风险应对（掌握） 1.房地产投资风险应对的原则 （1）连续性 （2）针对性 （3）可行性 （4）经济性;2.房地产投资风险应对的方法 （1）风险回避 （2）风险组合 （3）风险控制 （4）风险转移 （5）风险自留 （6）风险利用;一、单项选择题1、两年前甲、乙、丙三个公司分别以50%、30%、20%的比例出资购买一幢写字楼。当时的购买总价为6000万元，现出售的总价为6600万元。则丙公司应该得( )万元。A.1